정부는 비아파트 시장의 정상화를 위해 다양한 정책을 추진하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 공공 신축매입 확대, 분양전환형 신축매입 도입, 소규모 건설사업자 및 임대인 지원 방안을 상세히 살펴보겠습니다.
1. 공공 신축매입 확대
1. 공공 신축매입의 필요성
비아파트 시장은 아파트 시장에 비해 상대적으로 열악한 환경에 놓여 있으며, 이를 개선하기 위한 다양한 정책이 필요합니다. 공공 신축매입 주택 공급 확대는 다음과 같은 필요성에 의해 추진됩니다:
- 주택 공급 확대: 공공 신축매입을 통해 주택 공급을 늘려 주거 안정을 도모합니다.
- 주거 환경 개선: 비아파트 주거 환경을 개선하여 국민의 주거 만족도를 높입니다.
- 부동산 시장 안정화: 주택 공급을 확대함으로써 부동산 시장의 안정화를 도모합니다.
2. 공공 신축매입 확대 방안
정부는 다양한 방안을 통해 공공 신축매입 주택 공급을 확대하고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:
매입규모 확대
- 수도권 중심 매입 확대: 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 확대하여 2025년까지 11만 호+α를 공급할 계획입니다. 예를 들어, 2024년 7월 말 기준으로 LH 신축매입 신청접수는 7.7만 호에 달합니다.
- 서울 무제한 매입: 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 공공 신축매입 주택을 매입합니다.
매입속도 제고
- 신축매입 전담조직 신설: LH 내에 수도권 신축매입을 총괄하는 전담조직을 신설하여 매입 절차를 신속하게 진행합니다.
- 약정체결 기간 단축: 매입 절차를 개선하여 약정체결 기간을 7개월에서 4개월로 단축합니다. 예를 들어, 정기접수에서 수시접수로 전환하여 공고 후 접수기간을 단축하고, 추가 인력을 보강합니다.
민간사업자 참여 활성화
- 세제 혜택: 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 노후주택을 철거 후 신축할 경우, 취득세 중과를 배제하고 기본세율을 적용합니다. 예를 들어, 주택 철거 후 ‘준주택’ 건설 시에도 취득세 중과를 배제합니다.
- 자금 지원: HUG 신축매입임대 PF 특약보증 가입 시 총 사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출을 받을 수 있도록 지원합니다. 이를 통해 낮은 금리의 안정적인 자금 확보가 가능합니다.
- 정부지원단가 현실화: 건설원가 상승 등을 고려하여 고품질의 매입주택이 건설될 수 있도록 정부지원단가를 현실화하고, 기금 지원을 추진합니다.
3. 공공 신축매입의 기대효과
공공 신축매입 주택 공급 확대는 다양한 기대효과를 가져올 것입니다. 주요 기대효과는 다음과 같습니다:
- 주택 공급 확대: 공공 신축매입을 통해 주택 공급이 확대되어 주거 안정을 도모할 수 있습니다.
- 주거 환경 개선: 비아파트 주거 환경이 개선되어 국민의 주거 만족도가 높아질 것입니다.
- 부동산 시장 안정화: 주택 공급이 확대됨으로써 부동산 시장의 수급 불균형이 해소되고, 가격 안정화에 기여할 것입니다.
2. 분양전환형 신축매입 도입
1. 분양전환형 신축매입의 필요성
분양전환형 신축매입은 일정 기간 임대 후 분양으로 전환되는 주택을 말합니다. 이는 임차인의 주거 안정을 보장하고, 향후 주택 소유를 가능하게 하여 주거 사다리를 형성하는 데 중요한 역할을 합니다. 주요 필요성은 다음과 같습니다:
- 주거 안정 보장: 임차인이 일정 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있도록 보장합니다.
- 주택 소유 기회 제공: 임대 기간 후 분양 전환을 통해 임차인이 주택을 소유할 수 있는 기회를 제공합니다.
- 주택 공급 확대: 신축매입 주택 공급을 통해 주택 시장의 수급 불균형을 해소합니다.
2. 분양전환형 신축매입 도입 방안
정부는 분양전환형 신축매입 주택을 도입하기 위해 다양한 방안을 추진하고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:
분양전환형 신축매입 개요
- 매입임대 후 분양 전환: 매입임대 주택 중 입지와 구조가 좋은 주택을 일정 기간(6+2~4년) 임대 후 임차인에게 우선 매각하는 방식입니다.
- 공급 물량: 공공 신축매입 11만 호 중 최소 5만 호를 분양전환형 신축매입으로 공급합니다.
매입대상 및 공급대상
- 매입대상: 실수요자 선호도가 높은 아파트를 포함한 중형 평형 위주로 매입합니다. 예를 들어, 입지와 구조가 좋은 주택을 매입하여 공급합니다.
- 공급대상: 무주택 중산층 실수요자 등을 대상으로 공급합니다. 분양전환형 세부 입주 기준은 공급유형에 따라 추후 별도로 마련됩니다. 예를 들어, 전년도 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 200%) 이하, 자산 3.62억 원 이하의 조건을 충족하는 경우입니다.
분양전환 시기 및 가격
- 분양전환 시기: 최초 임대 개시일로부터 6년 경과 후 분양 전환을 시행합니다. 분양전환을 희망하지 않는 경우, 전세형은 2년(총 8년), 월세형은 4년(총 10년)간 추가 임대 거주 기간을 보장합니다.
- 분양가 산정: 입주시 감정가와 분양 시 감정가의 평균값으로 산정됩니다. 상한은 분양 시 감정가이며, 분양 전환 후 잔여 물량은 감정가로 일반 매각이 허용됩니다.
3. 분양전환형 신축매입의 기대효과
분양전환형 신축매입 주택 도입은 다양한 기대효과를 가져올 것입니다. 주요 기대효과는 다음과 같습니다:
- 주거 안정 보장: 임차인이 일정 기간 안정적으로 거주할 수 있어 주거 불안을 해소할 수 있습니다.
- 주택 소유 기회 제공: 임차인이 임대 기간 후 주택을 소유할 수 있는 기회를 제공하여 주거 사다리를 형성할 수 있습니다.
- 주택 공급 확대: 신축매입 주택 공급을 통해 주택 시장의 수급 불균형을 해소하고, 주택 공급을 확대할 수 있습니다.
3. 소규모 건설사업자 및 임대인 지원
1. 소규모 건설사업자 지원
소규모 건설사업자는 주택 공급에 중요한 역할을 하고 있지만, 경제적 부담과 규제 등으로 인해 사업 추진에 어려움을 겪고 있습니다. 이를 해결하기 위해 정부는 다양한 지원 방안을 마련하고 있습니다.
취득세 중과 완화
- 취득세 중과 완화: 주택신축판매업자가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택을 구입할 경우, 중과세율(12%) 대신 일반세율(1~3%)을 적용합니다. 예를 들어, 1년 내 멸실하고 3년 내 신축 및 매각하는 조건을 5년 내 매각으로 완화합니다.
- 요건 완화: 주택신축판매업자는 세법상 사업자로, 20세대 미만의 주택을 건설·공급할 수 있습니다. 20세대 이상 주택을 건설하기 위해서는 주택법에 따른 주택건설사업 등록이 필요합니다.
자금 지원 및 세제 혜택
- 자금 지원: 소규모 건설사업자가 신축 주택을 건설하는 데 필요한 자금을 저리로 대출받을 수 있도록 지원합니다. 예를 들어, HUG 신축매입임대 PF 특약보증 가입 시 총 사업비의 90%까지 1금융권에서 대출을 받을 수 있습니다.
- 세제 혜택: 주택신축판매업자가 노후주택을 철거 후 신축할 경우, 취득세 중과를 배제하고 기본세율을 적용합니다.
2. 임대인 지원
임대인은 주택 시장에서 중요한 역할을 하고 있으며, 이를 지원하기 위한 다양한 정책이 필요합니다. 정부는 임대인에게 세제 혜택과 자금 지원을 통해 임대 주택 공급을 촉진하고 있습니다.
단기 등록임대 도입
- 단기 등록임대 도입: 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입하여 소형 주택 공급을 활성화합니다. 예를 들어, 1주택자가 소형 주택을 구입하고 6년 단기임대로 등록할 경우, 1세대1주택 특례를 적용합니다.
세제 혜택 연장 및 확대
- 세제 혜택 연장: 임대사업자의 등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한 취득세 및 재산세 감면 일몰기한을 2024년 12월에서 2027년 12월로 연장합니다. 예를 들어, 취득세는 공동주택(신축·최초분양)과 오피스텔(최초분양)에 대해 60㎡ 이하 면제, 60~85㎡는 50% 감면합니다.
- 대상 확대: 신설된 임대형 기숙사(공유주택)를 취득세 및 재산세 감면 대상에 포함시킵니다.
소형 주택 세제 혜택
- 취득세, 종부세, 양도세 산정 시 주택수 제외: 신축 소형 주택을 구입하는 경우, 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 2027년 12월까지 확대합니다. 예를 들어, 전용 60㎡ 이하 수도권 6억 원 이하 주택이 해당됩니다.
- 기축 소형 주택 등록임대: 기축 소형 주택을 구입하여 등록임대주택으로 등록하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외됩니다. 예를 들어, 2024년 1월부터 2027년 12월까지 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하 주택이 해당됩니다.
3. 실수요자 및 임차인 지원
정부는 임대 주택 수요자들을 위해 다양한 지원책을 마련하고 있습니다.
실수요자 주거사다리 회복
- 생애 최초 주택 구입 혜택: 생애 최초로 소형 주택을 구입한 자는 취득세 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 확대합니다. 예를 들어, 전용 60㎡ 이하 / 취득가격 3억 원(수도권 6억 원) 이하의 주택이 해당됩니다.
- 청약 기준 완화: 빌라 등 비아파트 구입자가 청약에서 불이익을 받지 않도록 청약 시 무주택으로 인정하는 비아파트 범위를 확대합니다. 예를 들어, 면적 기준을 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로, 금액 기준을 수도권 1.6억 원 이하에서 5억 원 이하로 확대합니다.
임차인 정보 제공 강화
- 안심전세 앱 정보 제공: 임차인이 임대인의 동의 없이도 안심전세 앱에서 임대인의 주택 보유 건수 등을 확인할 수 있도록 법적 근거를 마련합니다.
- 안심임대인 혜택 제공: 일정 요건을 충족하는 임대인에게 안심임대인 확인서를 부여하고, 임대인이 보유한 주택에 대한 혜택을 제공합니다. 예를 들어, 보증사고 이력 없음, 전세보증 가입 건수 2건 이하, 주택별 담보인정비율 70% 이하 등의 요건을 충족하는 경우입니다.
결론
비아파트 시장 정상화 방안은 주택 공급의 다변화와 시장 안정화를 도모하는 중요한 정책입니다. 공공 신축매입 확대, 분양전환형 신축매입 도입, 소규모 건설사업자 및 임대인 지원을 통해 비아파트 시장이 정상화되고, 다양한 주거 형태가 안정적으로 공급될 수 있을 것입니다. 앞으로도 정부의 주택 공급 확대 방안을 지속적으로 주시하고, 필요한 정보를 제공하겠습니다.
자세한 내용은 국토교통부 공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 이 블로그 포스팅이 여러분의 주택 정책 이해에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.
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