서울특별시 도시계획위원회는 2024년 7월 17일 제10차 회의에서 2030 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문)의 변경안을 수정가결하였습니다. 이 변경안은 녹지 공간의 확대와 용적률 조정, 공공성 강화 등을 통해 도시 정비 사업의 효율성과 실효성을 높이는 데 중점을 두고 있습니다. 다음은 해당 내용을 상세히 정리한 것입니다.
1. 배경 및 목적
배경
- 2030 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획 수립
- 초기 수립: 2030 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획은 2023년 2월에 처음 수립되었습니다. 이 계획은 서울시의 주거환경을 개선하고, 도시의 녹지 생태계를 복원하며, 지속 가능한 도시 발전을 도모하는 것을 목표로 합니다.
- 기본 목표: 계획의 주요 목표는 녹지 생태 도심을 구현하여 쾌적하고 활력 넘치는 도시 공간을 조성하는 것입니다. 이를 위해 다양한 정비 사업을 통해 도시 환경을 개선하고, 공공성과 친환경성을 강화하고자 했습니다.
- 여건 변화 및 개선 필요성
- 녹지 공간의 실효성 문제: 초기 계획에서는 녹지 공간을 확보하려는 노력이 있었으나, 실질적으로 시민들이 체감할 수 있는 녹지 공간의 조성에는 한계가 있었습니다. 또한, 녹지 공간 조성 기준이 경직되어 있어 현실적인 적용에 어려움이 있었습니다.
- 사업성 및 공공성 균형 필요: 정비 사업의 추진 과정에서 사업성만을 강조한 나머지, 과도한 용적률 인센티브로 인해 도시 경관과 공공성에 문제가 발생하였습니다. 따라서 사업성을 확보하면서도 공공성을 강화하는 방안이 필요하게 되었습니다.
- 지역 특성 반영: 기존의 일률적인 기준 적용에서 벗어나, 지역별 특성과 필요에 맞는 유연한 계획 수립이 요구되었습니다.
목적
- 실효성 있는 녹지 공간 조성
- 녹지 개념 재정립: 기존의 경직된 녹지 개념을 유연하게 재정립하여, 실질적으로 시민들이 체감할 수 있는 녹지 공간을 확대합니다. 이를 통해 도심 내 녹지 생태계를 복원하고, 시민들에게 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.
- 입체 녹지 도입: 입체 녹지를 포함하여 다양한 형태의 녹지 공간을 도입함으로써, 건축 계획의 유연성을 높이고, 다양한 녹지 조성을 유도합니다.
- 용적률 및 건폐율의 합리적 조정
- 용적률 인센티브 조정: 도시 경제 활성화와 공공성 강화를 위해 용적률 인센티브를 합리적으로 조정합니다. 과도한 용적률 인센티브를 축소하고, 공공 기여도에 따라 인센티브를 적용합니다.
- 건폐율 완화: 저층부 개방 공간 유도를 위해 건폐율 기준을 완화하여, 보다 합리적인 건축 계획을 가능하게 합니다.
- 공공성 강화
- 공공 기여 확대: 개방형 녹지와 공공용지 제공을 통해 도시 계획의 공공성을 강화하고, 시민들에게 더 많은 공공 서비스를 제공합니다.
- 특별계획구역 지정 요건 완화: 정비예정구역 의제를 추가하여, 도시 정비형 재개발 사업의 추진을 유도하고, 공공성 높은 개발을 촉진합니다.
- 친환경 정책 강화
- 친환경 인센티브 확대: 녹색 건축물 인증, 건축물 에너지 효율 등급 인증 등을 통해 친환경 인센티브를 강화하고, 지속 가능한 도시 발전을 도모합니다.
- 고령화 사회 대응
- 노인복지주택 도입: 고령화 사회에 대응하기 위해 도시 정비형 재개발 사업 시 노인복지주택 도입을 허용하고, 이를 통해 노인 주거 문제를 해결합니다.
2. 주요 내용
- 개방형 녹지 개념 재정립
- 입체 녹지 공간 인정: 입체 녹지 공간도 개방형 녹지로 인정하여 유연한 건축계획과 다양한 녹지 공간 조성을 유도합니다. 입체 녹지 공간은 토심(土深) 1m 이상으로 조성되고 별도의 접근 가능한 동선이 전제되어야 합니다.
- 토심 기준 변경: 개방형 녹지의 토심 3m 기준을 유연하게 변경하여 합리적인 건축계획을 유도합니다.
- 의무 비율 삭제: 개방형 녹지의 의무 비율을 삭제하고, 대지 면적에 따라 개방형 녹지 인정 한도를 설정하여 적정 높이와 조화로운 계획이 가능하도록 조정합니다.
- 운영 관리 기준: ‘녹지생태도심 개방형 녹지 조성 및 운영 관리 기준’을 통해 개방형 녹지 공간을 관리할 계획입니다.
- 용적률 및 건폐율 조정
- 용적률 인센티브 확대: 도시경제활성화 유도용도, 문화시설, 생활SOC 도입을 위해 용적률 인센티브를 확대합니다. 도심부 부족한 숙박시설 확충 및 관광 활성화를 위해 3성급 이상 호텔 도입 시 최대 100% 인센티브를 적용합니다.
- 친환경 인센티브: 녹색 건축물 인증, 건축물 에너지효율등급 및 제로에너지 건축물 등급 인증에 따른 친환경 인센티브를 상한용적률로 변경하여 친환경 정책을 강화합니다.
- 공개공지 인센티브 축소: 과도한 인센티브 우려에 따라 공개공지 조성에 따른 인센티브를 1/2로 축소 적용하고, 개방형 녹지와 중복 적용을 해소하기 위해 하나만 선택 적용하도록 조정합니다.
- 건폐율 완화: 개방형 녹지 의무 비율 삭제에 따라 저층부 개방 공간 유도 등 합리적인 계획이 가능하도록 기존 50% 이하 기준을 60% 이하로 완화합니다.
- 합리적 높이 계획
- 높이 완화 항목 조정: 공개공지 초과 제공에 따른 높이 완화 항목을 삭제하고, 공공용지 제공 시 높이 완화를 추가하여 계획의 공공성 또는 지역 특성을 고려하여 도시계획위원회 심의를 통해 높이를 추가 조정할 수 있도록 합니다.
- 특별계획구역 및 정비예정구역 의제
- 정비예정구역 의제 추가: 지정 요건에 맞는 특별계획구역 중 중심기능 강화, 노후지역 정비, 지역균형 발전을 위해 도시정비형 재개발사업을 사업 방식으로 결정하는 경우 정비예정구역 의제를 추가합니다.
- 정비사업 방식 개선
- 증개축 허용: 정비사업 완료 후 30년이 경과한 경우 도시계획위원회 심의를 통해 신축을 허용하던 것을 증개축도 가능하도록 변경하여 다양한 정비 방식을 유도합니다.
- 노인복지주택 허용: 고령화 사회에 대응하여 도시정비형 재개발사업 시 노인복지주택 도입을 허용하며, 2030 기본계획의 오피스텔 관리 방안을 준용하여 관리합니다.
3. 기대 효과
- 녹지 공간 확충
- 실효성 있는 녹지 공간 조성을 통해 쾌적한 녹색 도시를 구현합니다.
- 다양한 형태의 녹지 공간 도입으로 도시의 환경 질을 개선합니다.
- 도시 활성화
- 용적률 인센티브를 통해 문화시설과 생활SOC를 도입하여 도시 경제를 활성화합니다.
- 친환경 인센티브 강화로 녹색 건축물과 에너지 효율 건축물의 도입을 촉진합니다.
- 공공성 강화
- 개방형 녹지와 공공용지 제공을 통해 도시 계획의 공공성을 강화합니다.
- 지역별 특성에 맞는 도시계획을 수립하여 도시 경쟁력을 높입니다.
- 정비사업 활성화
- 다양한 정비 방식을 도입하여 정비사업의 활성화를 유도합니다.
- 노인복지주택 도입을 통해 고령화 사회에 대응합니다.
결론
2030 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문) 변경안은 녹지 공간의 확대와 용적률 조정, 공공성 강화 등을 통해 도시 정비 사업의 효율성과 실효성을 높이는 데 중점을 두고 있습니다. 이를 통해 서울은 더욱 쾌적하고 활력 넘치는 도시 환경을 제공하게 될 것입니다. 이 계획은 도시 경쟁력을 강화하고, 시민들의 삶의 질을 향상시키는 데 큰 기여를 할 것입니다.
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