2024년 2분기 미국 리츠 및 ETF 시장 전망 보고서

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2024년 2분기 미국 리츠 및 ETF 시장 전망 보고서는 미국 부동산 투자신탁(REITs)에 대한 다양한 분석과 함께 이퀴닉스(EQIX US)에 대한 자세한 리뷰를 담고 있습니다. 이 보고서는 금리 인하 기대의 변화, 미국 상업 부동산(CRE) 시장의 가격 하락, 다양한 리츠 섹터의 전망, 그리고 특정 리츠 기업인 이퀴닉스의 실적과 전망에 대해 상세히 설명합니다.

1. 금리 인하 기대와 리츠 성과: 보고서는 금리 인하 기대가 약화되었음에도 불구하고 미국 리츠 시장에 대한 선제적 관심이 필요한 이유를 설명합니다. 역사적으로 금융 긴축 정책의 종료 후 리츠의 평균 수익률이 높았으며, 2024년 하반기부터 금리 인하와 함께 리츠 시장 전반에 대한 관심이 필요할 것으로 전망합니다.

2. 부동산 시장 동향과 리스크: 미국 CRE 시장은 최근 가격 하락을 경험했으며, 특히 오피스와 아파트 섹터에서 가격 하락이 두드러졌습니다. NYCB의 실적 악화와 같은 사건들이 CRE 리스크를 다시 부각시키고 있습니다.

3. 리츠 섹터별 전망: 다양한 리츠 섹터들, 특히 실적 개선이 예상되는 데이터센터, 헬스케어, 리테일, 물류센터 리츠에 집중할 필요가 있습니다. 반면, 운영수익률이 낮고 금리 민감도가 높은 섹터, 예를 들어 아파트 및 오피스 리츠는 신중한 접근이 필요합니다.

4. 이퀴닉스(EQIX US) 분석: 이퀴닉스는 4분기에 매출과 주당 AFFO에서 컨센서스를 상회하는 성과를 보였습니다. 회사는 상호 연결 서비스와 글로벌 데이터센터 네트워크를 통해 안정적인 성장을 이어가고 있으며, 낮은 조달 금리와 높은 투자 여력을 바탕으로 시장에서 우위를 점하고 있습니다.

5. ETF를 통한 리츠 투자: 국내에 상장된 미국 리츠 ETF는 투자자들에게 분산 투자와 인컴 효과를 동시에 제공하는 장점이 있습니다. TIGER 미국MSCI리츠, KODEX 다우존스미국리츠 등 다양한 상품이 소개되어 있습니다.

이 보고서는 투자자들에게 미국 리츠 시장의 현재 상황과 향후 전망을 이해하는 데 도움을 주며, 특히 이퀴닉스와 같은 주요 리츠 기업에 대한 심층 분석을 제공합니다.

2024년 2분기 미국 리츠 및 ETF 시장 전망 보고서

금리 인하 기대와 리츠 성과 관계

최근 금리 인하에 대한 기대는 여러 요인에 의해 변화하고 있습니다. 2023년 말, 미국 리츠 시장은 금리 인하에 대한 기대감으로 인해 활기를 띠었습니다. 이 기대감은 2023년 11월부터 12월 사이에 리츠의 연간 수익률을 긍정적으로 전환시키는 주요 동인이었습니다. 그러나 2024년 초에 들어서면서 금리 인하에 대한 전망이 수정되었습니다. 이전에 예상되었던 연간 6회의 금리 인하가 3회로 조정되었고, 금리 인하 시점도 6월 이후로 미뤄지면서 금리 인하에 대한 기대감이 다소 누그러졌습니다.

이러한 금리 인하 기대의 변화는 미국 리츠 시장에 여러 가지 영향을 미쳤습니다. 우선, 금리 인하 기대가 약화됨에 따라 리츠의 성과도 일시적으로 주춤하는 모습을 보였습니다. 그럼에도 불구하고, 금리 인하에 대한 기대가 완전히 사라진 것은 아니며, 금융 긴축 정책의 종료 시점이 가까워짐에 따라 리츠 시장에 대한 선제적 관심이 여전히 필요합니다.

역사적으로 볼 때, 금융 긴축 정책의 종료 후 1년 동안 리츠의 평균 수익률은 20.9%로, 다른 자산군에 비해 상대적으로 높은 수익률을 보였습니다. 따라서, 금리 인하가 실제로 이루어지면 리츠 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 특히, 금리 인하가 시작되면 리츠에 대한 투자 수요가 증가하고, 리츠가 보유한 부동산 자산의 가치가 상승할 수 있습니다. 또한, 금리 인하는 리츠의 차입 비용을 낮추어 수익성을 개선하는 효과도 기대할 수 있습니다.

요약하자면, 금리 인하 기대의 변화는 단기적으로 리츠 시장에 영향을 미쳤지만, 중장기적으로 금리 인하가 실제로 이루어질 경우 리츠 시장의 성장 동력으로 작용할 수 있습니다. 따라서 투자자들은 금리 동향과 중앙 은행의 정책 변화를 면밀히 모니터링하면서 리츠 투자 전략을 조정할 필요가 있습니다.

부동산 시장의 현재 위험 요소들

미국 상업용 부동산(CRE) 시장은 여러 가지 위험 요소에 직면해 있습니다. 그 중 가장 주목할 만한 것은 금리 인상, CRE 가격 하락, 특정 섹터의 과잉 공급, 그리고 최근 NYCB 사태와 같은 금융 기관의 안정성 문제입니다.

1. 금리 인상의 영향: 미국 연방준비제도(Fed)의 금리 인상은 CRE 시장에 대출 비용 증가라는 형태로 영향을 미치며, 이는 부동산 투자 및 개발의 수익성을 압박합니다. 특히, 고정 수입을 생성하는 부동산 자산은 금리가 상승할 때 더 민감하게 반응할 수 있습니다.

2. CRE 가격 하락: 최근 보고서에 따르면, CRE 가격 지수는 2022년 4월 고점 대비 약 21.4% 하락했습니다. 이러한 하락은 특히 오피스와 아파트 섹터에서 두드러졌으며, 이는 투자자와 개발자에게 부정적인 신호입니다.

3. 특정 섹터의 과잉 공급: 특정 CRE 섹터, 예를 들어 오피스와 소매,는 팬데믹 기간 동안 변화된 근무 및 소비 습관으로 인해 수요가 감소했습니다. 이러한 변화는 특정 시장에서의 공급 과잉을 초래했으며, 이는 임대 수입 감소와 공실률 증가로 이어질 수 있습니다.

4. NYCB 사태와 CRE 리스크: 최근 NYCB(New York Community Bank)의 실적 악화와 배당컷 사례는 CRE 시장의 위험 요소를 재조명했습니다. 이러한 사태는 연중 내내 다양한 이벤트 형태로 나타나며 CRE 리스크를 시장에 지속적으로 상기시킬 것입니다. NYCB 사태는 특히 오피스와 아파트 섹터의 가격 하락과 임대 수입 감소를 포함하여 CRE 시장의 여러 문제점을 부각시켰습니다.

NYCB 사태가 리츠 시장에 미치는 영향: 이러한 사태는 리츠 투자자들에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 CRE 시장의 불안정성이 높아지면 리츠의 자산 가치와 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 금융 기관의 안정성 문제는 CRE 시장에 대한 대출 환경을 악화시킬 수 있으며, 이는 리츠의 자본 조달 비용을 증가시킬 수 있습니다.

결론적으로, NYCB 사태는 CRE 시장의 여러 위험 요소들 중 하나로서, 리츠 시장의 안정성과 성장 전망에 대한 우려를 증폭시키고 있습니다. 투자자들은 이러한 위험 요소들을 면밀히 모니터링하며, 리츠 포트폴리오를 다변화하고 장기적인 관점에서 투자 전략을 수립할 필요가 있습니다.

리츠 섹터별 전망 분석

2024년 상반기에 주목해야 할 리츠 섹터는 데이터센터, 헬스케어, 리테일, 그리고 물류센터(산업용) 리츠입니다. 이 섹터들은 특정한 시장 동향과 수요 증가로 인해 실적 개선이 예상되기 때문에 투자자들의 관심을 받고 있습니다.

주목해야 할 리츠 섹터와 그 이유

  1. 데이터센터 리츠
    • AI 산업의 확장과 데이터 사용량 증가로 인한 데이터센터에 대한 수요가 증가하고 있습니다.
    • 특히 클라우드 서비스와 온라인 콘텐츠의 확대는 데이터센터 리츠의 중요성을 더욱 부각시키고 있습니다.
  2. 헬스케어 리츠
    • 고령화 인구의 증가와 헬스케어 서비스에 대한 지속적인 수요는 헬스케어 부동산의 가치를 높이고 있습니다.
    • 특히, 시니어 거주 시설, 병원, 의료 사무실 건물 등은 안정적인 임대 수익을 제공할 가능성이 높습니다.
  3. 리테일 리츠
    • 소비자의 소매 지출이 회복됨에 따라, 특히 고품질의 쇼핑 센터를 보유한 리테일 리츠는 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.
    • 리테일 부동산 시장에서는 A등급 자산이 주로 수혜를 받을 것으로 예상됩니다.
  4. 물류센터(산업용) 리츠
    • 전자 상거래의 성장과 공급망 재구성으로 인해 물류센터에 대한 수요가 증가하고 있습니다.
    • 특히 전자 상거래 회사들의 물류 효율성 증대를 위한 요구는 고품질 물류센터의 중요성을 더욱 부각시키고 있습니다.

피해야 할 리츠 섹터와 그 이유

  1. 오피스 리츠
    • 원격 근무의 증가와 오피스 공간에 대한 수요 변화로 인해 오피스 리츠는 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.
    • 또한, 일부 오피스 부동산은 임대료 인상 능력이 제한적이며, 공급 과잉 문제에 직면할 수 있습니다.
  2. 아파트(주거용) 리츠
    • 특정 지역, 특히 선벨트 지역에서는 아파트 공급이 수요를 초과하여 공실률이 증가하고 임대료 성장이 제한될 수 있습니다.
    • 고금리 환경은 주택 구매 비용을 증가시켜 임대 시장에 일시적인 수요를 증가시킬 수 있으나, 장기적인 공급 과잉 문제는 지속될 수 있습니다.

이러한 분석은 시장 동향, 수요 변화, 금리 환경 등 여러 요인을 종합적으로 고려한 결과입니다. 따라서 투자자들은 이러한 전망을 참고하여 자신의 투자 전략과 위험 선호도에 맞는 리츠 섹터를 선택할 필요가 있습니다.

이퀴닉스의 최근 실적 및 전망

이퀴닉스의 4분기 실적은 예상을 상회하는 강력한 성과를 보였습니다. 4분기 매출은 전년 동기 대비 13% 증가했으며, 주당 조정 기준 손익(AFFO) 역시 3% 증가하여 컨센서스를 상회했습니다. 북미와 MENA(Middle East and North Africa) 지역의 성장이 이러한 매출 증가를 주도했습니다. 이퀴닉스는 연속 84개 분기 동안 매출 성장을 기록하며, 지속적인 성장세를 유지하고 있습니다.

2024년 성장 가이던스: 이퀴닉스는 2024년 매출 성장률을 78%로 예상하고 있으며, 주당 AFFO 성장률은 7.79.9%로 전망하고 있습니다. 또한, 배당금 총액의 증가율은 19%로 예상하며, 이는 강력한 성장 가이던스를 시사합니다. 특히, 코로케이션 매출이 전체 매출의 74%, 상호 연결 매출이 18%를 차지하며 이퀴닉스의 수익 구조를 뒷받침하고 있습니다.

주요 성장 동력

  1. 상호 연결 서비스
    • 이퀴닉스는 462,000개에 달하는 상호 연결 회선을 통해 네트워크 효과를 강화하고 있으며, 이는 고객 유입을 증가시키고 임대료 결정 능력을 향상시키는 주요 요인입니다.
  2. 글로벌 데이터센터 확장
    • 이퀴닉스는 글로벌 데이터센터 네트워크 확장을 지속하고 있으며, 특히 더블린, 프랑크푸르트, 서울, 도쿄 등에서 새로운 프로젝트를 진행 중입니다.
  3. 친환경 비즈니스 및 글로벌 입지
    • 이퀴닉스는 친환경 그린본드 발행을 통해 조달 금리를 낮추는 전략을 사용하고 있으며, 글로벌 코로케이션 업체로서 유리한 금리 환경에서 자금을 조달하고 있습니다.
  4. 고정금리 차입 및 투자 적격 등급 유지
    • 이퀴닉스의 고정금리 차입금 비중은 96%에 달하며, 평균 조달 금리는 2.24%로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 장기적인 안정적 차입 구조를 가능하게 합니다.

이퀴닉스의 강력한 4분기 실적과 긍정적인 2024년 성장 가이던스는 글로벌 데이터센터 시장의 수요 증가, 상호 연결 서비스의 확장, 그리고 안정적인 재무 구조를 기반으로 합니다. 이러한 요인들은 이퀴닉스가 데이터센터 부문에서 경쟁사와의 격차를 확대하고, 지속 가능한 성장을 추구하는 데 중요한 역할을 할 것으로 예상됩니다.

ETF를 통한 리츠 투자 전략

국내에 상장된 미국 리츠 ETF(Exchange Traded Fund) 중 투자 고려 대상이 될 만한 주요 상품들에는 TIGER 미국MSCI리츠, KODEX 다우존스미국리츠, ACE 미국다우존스리츠, 그리고 KBSTAR 글로벌리얼티인컴 등이 있습니다. 이들 ETF는 미국 리츠 시장에 투자함으로써 다양한 부동산 포트폴리오에 간접적으로 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.

주요 국내 상장 미국 리츠 ETF와 그 특징

  1. TIGER 미국MSCI리츠(합성 H):
    • MSCI US REIT Index를 추종하며, 환헤지 기능이 포함되어 환율 변동성에 따른 리스크를 줄일 수 있습니다. 분배금이 지급되고, 퇴직연금 및 연금저축 계좌에 투자 가능합니다.
  2. KODEX 다우존스미국리츠(H):
    • Dow Jones U.S. Real Estate Index를 추종하며, 역시 환헤지 기능을 제공합니다. 분배금 지급 여부와 퇴직연금 및 연금저축 계좌에 투자 가능 여부를 확인해야 합니다.
  3. ACE 미국다우존스리츠(합성H):
    • DowJones US Real Estate Index를 추종하며, 환헤지 기능이 있으나 분배금 지급 여부는 상이할 수 있습니다. 퇴직연금 및 연금저축 계좌 투자가 가능합니다.
  4. KBSTAR 글로벌리얼티인컴:
    • Solactive Global Realty Income Index PR를 추종하며, 국내에 상장된 글로벌 리츠 ETF 중 하나입니다. 환헤지 기능 없이 글로벌 리츠 시장에 노출되며, 분배금 지급 여부와 퇴직연금 및 연금저축 계좌에 투자 가능 여부를 확인해야 합니다.

리츠 ETF 투자의 장점

  1. 다양성: 단일 부동산 투자 대신 여러 리츠에 분산 투자함으로써 포트폴리오 다양성을 확보할 수 있습니다.
  2. 유동성: ETF는 주식처럼 거래되므로, 전통적인 부동산 투자에 비해 높은 유동성을 제공합니다.
  3. 접근성: 소액 투자자도 쉽게 글로벌 부동산 시장에 접근할 수 있어 투자 장벽이 낮습니다.
  4. 효율성: 환헤지 기능이 포함된 ETF를 선택함으로써 환율 변동에 따른 추가적인 리스크 관리가 가능합니다.
  5. 투명성: ETF는 상장되어 있으며, 자산 구성과 가격 정보가 실시간으로 제공되어 투자자들에게 높은 투명성을 제공합니다.

국내에 상장된 미국 리츠 ETF에 투자함으로써 투자자들은 미국 부동산 시장의 성장 잠재력을 활용하고, 동시에 포트폴리오를 다변화할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 다만, 각 ETF의 수수료, 투자 전략, 추종 지수의 특성을 면밀히 비교하여 자신의 투자 목표와 위험 선호도에 맞는 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

(출처) 매경이코노미
(추천) 네이버블로그
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