최근 재개발 및 재건축 시장에서 여러 가지 변화가 일어나고 있습니다. 몇 년간 경기 불황과 건설 원자재 가격 상승으로 인해 건설사들이 수주 활동을 주춤했지만, 최근 원자재 가격 하락과 주택 수요 회복으로 인해 다시 활발하게 시장에 뛰어들고 있습니다. 이러한 변화는 건설사들 간의 치열한 경쟁을 예고하며, 특히 서울의 주요 재개발·재건축 단지에서 그 경쟁이 두드러지고 있습니다.
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재개발 및 재건축 시장의 변화
1. 경기 불황과 건설 원자재 가격 변화
몇 년간 재개발 및 재건축 시장은 건설사들에게 부담으로 작용했습니다. 코로나19 이후 건설 원자재 가격이 급등하면서 공사비 상승이 불가피해졌고, 특히 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 가격이 더욱 상승했습니다. 이로 인해 건설사들은 출혈 경쟁을 피하고 신중하게 시장에 접근했습니다. 하지만 최근 들어 원자재 가격이 하락하면서 건설사들의 부담이 줄어들었고, 이는 재개발 및 재건축 시장에 다시 활력을 불어넣는 요소가 되었습니다.
2. 주택 수요 회복
서울과 같은 일부 핵심 지역에서는 주택 수요가 다시 살아나고 있습니다. 특히 재개발 및 재건축을 통해 새롭게 공급될 아파트에 대한 수요가 높아지면서, 건설사들은 이러한 수요를 반영해 다시 적극적으로 시공사 선정에 참여하고 있습니다. 경기 불황으로 주춤했던 수요가 점차 회복되면서, 대규모 재건축 단지에 대한 관심도 크게 증가하고 있습니다.
3. 주요 재개발·재건축 단지에서의 시공사 경쟁
특히 서울 한남뉴타운과 압구정 재건축 단지에서는 대형 건설사들이 시공사 선정을 두고 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다. 한남4구역, 압구정3구역 등의 핵심 재개발 지역에서는 삼성물산, 현대건설, 포스코이앤씨 등 주요 건설사들이 서로 맞붙고 있습니다. 이러한 지역은 서울의 핵심 주거지로, 시공사로 선정될 경우 높은 사업성과 브랜드 가치를 얻을 수 있는 곳이기에 경쟁이 치열합니다.
4. 건설 원가 상승 압력 완화
2021년부터 크게 올랐던 철근, 시멘트 등 건설 원자재 가격이 최근 하락세로 돌아서면서 건설 원가 부담이 완화되고 있습니다. 철근 가격은 2021년에 톤당 130만 원을 넘었으나, 현재는 70만 원대로 하락했고, 시멘트 원재료인 유연탄 가격도 내려가고 있습니다. 이로 인해 건설사들이 주택 건설 사업을 다시 확장할 수 있는 기회를 잡게 되었습니다.
5. 공사비 증가와 분양가 상승
조합에서 제안하는 공사비가 상승함에 따라, 분양가격도 동반 상승하고 있습니다. 이는 건설사들이 적자를 볼 가능성이 낮아지고, 수익성을 기대할 수 있는 환경이 조성됨을 의미합니다. 예를 들어, 한남4구역의 경우 도급비가 3.3㎡당 940만 원으로 책정될 예정이며, 이는 2019년에 한남3구역 공사비로 책정된 3.3㎡당 598만 원에 비해 크게 오른 금액입니다. 이러한 조건은 건설사들이 재개발·재건축 수주에 더욱 적극적으로 나서게 만드는 요인입니다.
종합적으로 본 시장 변화
요약하자면, 최근 재개발 및 재건축 시장의 변화는 경기 불황에서 벗어나 원자재 가격 하락, 주택 수요 회복, 공사비 상승 등의 요인으로 인해 건설사들이 다시 수주 경쟁에 뛰어드는 모습을 보이고 있습니다. 특히 서울의 주요 재건축·재개발 지역에서 대형 건설사들 간의 경쟁이 치열해지고 있으며, 이는 향후 건설 시장의 활기를 다시 불어넣을 것으로 전망됩니다.
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주요 시공사 선정 지역
1. 한남뉴타운
서울 용산구에 위치한 한남뉴타운은 서울의 중심지에 위치한 대규모 재개발 지역으로, 건설사들의 관심이 집중되고 있습니다.
한남4구역
- 시공사 선정 현황: 올해 시공사 선정을 진행 중이며, 대형 건설사들의 치열한 경쟁이 예상됩니다.
- 참여 예상 건설사:
- 삼성물산: 오랜만에 재개발 시장에 복귀하여 핵심 지역 수주에 적극적으로 나서고 있습니다.
- 현대건설: 한남3구역을 비롯한 여러 대형 사업을 수주한 경험이 있으며, 브랜드 이미지가 강점입니다.
- 포스코이앤씨: 최근 주택시장에서 영향력을 키우며 수주전에 참여할 것으로 보입니다.
- 경쟁 배경:
- 입지 가치: 한강 변에 위치하고 강북과 강남을 연결하는 교통의 요지로, 높은 사업성과 프리미엄 브랜드 구축이 가능합니다.
- 공사비 규모: 도급비가 3.3㎡당 940만 원 수준으로 예상되어 수익성이 높습니다.
한남5구역
- 시공사 선정 현황: 현재 DL이앤씨가 단독 입찰하여 수의계약이 유력합니다.
- 특징: 다른 구역에 비해 경쟁이 적지만, 한남뉴타운 내 위치로 향후 발전 가능성이 높습니다.
2. 압구정 재건축 단지
서울 강남구의 압구정동은 대한민국을 대표하는 고급 주거 지역으로, 재건축 사업이 활발히 진행되고 있습니다.
압구정3구역
- 시공사 선정 현황: 올해 시공사 선정을 앞두고 있으며, 대형 건설사들의 관심이 집중되고 있습니다.
- 참여 예상 건설사:
- 현대건설: 과거 압구정 현대아파트를 건설한 역사적 배경으로 재건축 수주에 강한 의지를 보이고 있습니다.
- 삼성물산: 강남권에서 래미안 브랜드를 강화하기 위해 적극적으로 참여하고 있습니다.
- HDC현대산업개발: 경쟁에 가세하여 3파전을 이루고 있습니다.
- 경쟁 배경:
- 브랜드 가치 제고: 압구정 재건축은 건설사들의 프리미엄 브랜드 이미지를 강화할 수 있는 중요한 기회입니다.
- 사업성: 고급 주거 단지 조성을 통해 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
3. 성수전략정비구역
서울 성동구의 성수동은 한강 변에 위치한 지역으로, 재개발을 통해 고급 주거지로 변모하고 있습니다.
성수4지구
- 시공사 선정 현황: 시공사 선정을 준비 중이며, 향후 주요 건설사들의 참여가 예상됩니다.
- 특징:
- 입지 가치: 한강 조망권과 뛰어난 교통 편의성을 갖추고 있어 주거 선호도가 높습니다.
- 개발 잠재력: 재개발을 통해 성수동 일대의 가치 상승이 기대됩니다.
4. 기타 주요 지역
노량진1구역 재개발
- 시공사 선정 현황: 포스코이앤씨가 시공사로 선정되었습니다.
- 특징: 노량진 일대의 개발로 지역 가치 상승이 예상됩니다.
신반포2차 및 신반포16차 재건축
- 시공사 선정 현황: 대우건설이 경쟁 없이 시공사로 선정되었습니다.
- 특징: 강남권의 대표적인 재건축 단지로, 높은 수요가 예상됩니다.
방배5구역
- 시공사 선정 현황: 삼성물산이 시공사로 참여하고 있습니다.
- 특징: 방배동 일대의 대규모 재건축 사업으로 주목받고 있습니다.
5. 경쟁의 특징 및 전망
- 대형 건설사 간 경쟁 심화: 주요 지역에서 삼성물산과 현대건설을 비롯한 대형 건설사들의 경쟁이 치열해지고 있습니다.
- 공사비 상승과 수익성 개선: 조합에서 제시하는 공사비가 상승하여 건설사들의 수익성이 높아지고, 이는 적극적인 수주 활동으로 이어지고 있습니다.
- 브랜드 이미지 강화: 핵심 지역의 재개발·재건축 사업은 건설사들의 프리미엄 브랜드 이미지를 높이는 데 중요한 역할을 합니다.
- 시장 여건 개선: 건설 원자재 가격 하락과 주택 수요 회복으로 시장 환경이 개선되어 건설사들의 참여가 활발해지고 있습니다.
주요 시공사 선정 지역은 서울의 핵심 입지를 차지하고 있는 한남뉴타운, 압구정동, 성수동 등이 있으며, 이들 지역에서 대형 건설사들의 치열한 경쟁이 전개되고 있습니다. 이는 건설사들이 수익성 높은 사업을 확보하고 브랜드 가치를 높이기 위한 전략으로, 향후 재개발·재건축 시장의 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.
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삼성 vs 현대의 경쟁
1. 삼성물산의 복귀와 경쟁의 시작
삼성물산은 과거 **프리미엄 주택 브랜드 ‘래미안’**을 통해 2000년대 주요 재건축 사업을 석권했으나, 2015년 이후 주택 수주에서 잠시 손을 떼었습니다. 당시 신반포3차·경남아파트 재건축 이후로 약 5년간 공백을 보였으나, 2019년 반포3주구 수주를 계기로 재건축 시장에 복귀했습니다.
삼성물산은 시장에 다시 복귀하면서 ‘클린 수주’와 ‘선별 수주’라는 전략을 내세웠습니다. 주로 사업성이 높은 지역의 수주를 노리며, 반포3주구(래미안 트리니원), 신반포15차(래미안 원펜타스), 방배5구역(래미안 원페를라) 등의 재건축 사업을 수주하며 시장에서 다시 존재감을 나타내기 시작했습니다.
2. 현대건설의 공격적인 수주 전략
삼성이 잠시 재건축 시장에서 주춤하는 동안, 현대건설은 적극적으로 수주에 나서며 서울의 주요 재건축 사업을 석권했습니다. ‘힐스테이트’라는 브랜드를 중심으로 강남, 용산 등 핵심 지역에서 재건축 사업을 성공적으로 수주했으며, 최근에는 ‘디에이치’라는 하이엔드 브랜드를 활용해 더 고급스러운 주거단지를 제공하는 전략을 펼치고 있습니다.
특히 현대건설은 한남3구역, 반포1·2·4주구 등 굵직한 재건축 사업을 수주하며 업계에서 큰 주목을 받았습니다. 삼성물산이 주춤한 사이 현대건설은 서울의 주요 재건축 지역에서 강력한 입지를 다져왔습니다.
3. 한남뉴타운에서의 경쟁
한남뉴타운은 서울 용산구의 대표적인 재개발 지역으로, 삼성물산과 현대건설이 치열한 경쟁을 펼치고 있는 곳입니다. 특히 한남4구역은 이번 경쟁의 핵심 지역으로, 삼성물산과 현대건설이 서로 맞붙고 있으며, 포스코이앤씨도 수주전에 참여하면서 경쟁이 더욱 치열해지고 있습니다.
한남4구역의 시공사 선정 과정에서, 양사는 서로의 전략을 견제하며 신경전을 벌이고 있습니다. 삼성물산은 특화설계와 책임준공확약 등의 조건이 현대건설에 유리하게 설정되었다고 주장하며, 입찰지침 변경을 요청했으나, 현대건설은 이를 반박하며 대의원회에서 결정된 사항이라며 맞서고 있습니다. 이러한 대립은 앞으로도 지속될 것으로 보입니다.
4. 압구정 재건축에서의 경쟁
또 다른 주요 경쟁 지역은 압구정 재건축 단지입니다. 특히 압구정3구역에서 삼성물산과 현대건설은 다시 한 번 치열한 경쟁을 예고하고 있습니다.
- 현대건설: 현대건설은 압구정 현대아파트를 시공한 상징적인 역사를 가지고 있으며, 압구정 재건축을 반드시 따내겠다는 의지가 강합니다. 이 지역은 현대건설의 브랜드 이미지와 직결된 중요한 사업지입니다.
- 삼성물산: 삼성물산 역시 강남권에서 ‘래미안’ 브랜드를 강화하기 위해 압구정 재건축 수주를 필수적으로 확보해야 하는 상황입니다. 조합원들 사이에서도 삼성물산의 참여를 지지하는 목소리가 있으며, 이는 경쟁 구도를 더욱 뜨겁게 만들고 있습니다.
5. 전략적 차이
두 건설사는 수주 전략에서 서로 다른 특징을 보입니다.
- 삼성물산은 재건축 시장 복귀 이후 ‘선별 수주’ 전략을 통해 수익성이 높은 사업지에 집중하고 있습니다. 이는 무리한 저가 수주를 피하고, 사업성이 높은 지역에서만 적극적으로 참여하려는 전략입니다. 또한, 책임준공과 프리미엄 브랜드 강화에 중점을 두고 있습니다.
- 현대건설은 상대적으로 공격적인 수주 전략을 펼치며, 서울 주요 지역에서 강력한 프리미엄 브랜드 구축을 목표로 하고 있습니다. 특히 강남권과 한강변 지역을 중심으로 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’를 적극 활용하며 고급 주거단지를 지향하고 있습니다.
삼성물산과 현대건설의 경쟁은 서울의 핵심 재개발·재건축 지역을 중심으로 계속될 것으로 보입니다. 특히 한남뉴타운과 압구정 재건축 단지에서의 수주전은 이들 두 회사의 브랜드 가치를 결정짓는 중요한 무대가 될 것입니다. 두 회사는 각기 다른 수주 전략을 통해 서울의 프리미엄 주택 시장에서 우위를 점하려고 노력하고 있으며, 이러한 경쟁 구도는 앞으로도 지속적으로 건설업계의 주목을 받을 것입니다.
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건설 시장의 긍정적 신호
1. 원자재 가격 하락
최근 몇 년간 건설 시장에서 가장 큰 부담 요인 중 하나였던 건설 원자재 가격이 하락세를 보이고 있습니다. 특히 철근과 시멘트 가격이 크게 떨어지면서 건설사들의 원가 부담이 완화되고 있습니다.
- 철근 가격: 2021년 철근 가격은 톤당 130만 원을 돌파했으나, 최근 70만 원대로 하락했습니다. 이는 원자재 가격이 절반 이상 떨어졌다는 것을 의미하며, 철강업체들은 가격 유지를 위해 감산을 하는 상황까지 이어졌습니다.
- 시멘트 원재료인 유연탄 가격도 하락하여 건설사들이 프로젝트에 투입하는 비용 부담을 줄일 수 있게 되었습니다. 이는 건설 원가를 낮추고 수익성을 높이는 데 기여하고 있습니다.
이러한 원자재 가격 하락은 건설사들이 더 많은 재개발 및 재건축 프로젝트에 적극적으로 참여할 수 있는 환경을 만들어 주고 있습니다.
2. 주택 수요 회복
경기 불황과 함께 주택 수요가 줄었던 과거와 달리, 최근 일부 지역에서는 주택 수요가 다시 회복되고 있습니다. 특히 서울의 핵심 지역에서는 새롭게 공급되는 주택에 대한 수요가 높아지고 있으며, 이는 건설사들에게 긍정적인 신호입니다.
- 서울과 같은 주요 도심지에서 주택 수요가 다시 살아나고 있어, 재건축 및 재개발 단지에 대한 관심도 높아지고 있습니다.
- 특히 강남, 용산, 한강변 등 주요 입지에서의 주택 수요는 여전히 높으며, 건설사들은 이러한 수요를 반영해 더 많은 프로젝트를 진행하려고 합니다.
주택 수요 회복은 건설사들에게 안정적인 분양 성과를 기대할 수 있게 해주며, 이는 재개발·재건축 시장 활성화에 긍정적으로 작용하고 있습니다.
3. 공사비 상승과 분양가 인상
최근 조합에서 제안하는 공사비가 상승하면서, 이는 건설사들에게 긍정적인 수익성을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다.
- 공사비 증가: 예를 들어, 한남4구역의 경우 도급비가 3.3㎡당 940만 원으로 책정될 예정입니다. 이는 2019년에 한남3구역 공사비로 책정된 3.3㎡당 598만 원보다 훨씬 높은 금액입니다.
- 분양가 인상: 공사비가 상승하면서, 분양가도 자연스럽게 인상되고 있습니다. 이는 건설사들에게 적자를 볼 가능성이 적어졌다는 점에서 매우 긍정적인 신호로 받아들여집니다. 분양가 인상은 특히 서울의 재개발·재건축 사업에서 건설사들이 더욱 적극적으로 수주에 나설 수 있는 이유 중 하나입니다.
4. 건설 시장의 리스크 완화
최근 몇 년 동안 건설 시장을 위축시켰던 여러 리스크 요인들이 점차 완화되고 있습니다. 이는 건설사들이 다시 활발히 수주 활동에 나설 수 있는 배경이 되고 있습니다.
- 미분양 문제 감소: 전국적으로 미분양 아파트가 줄어들면서, 건설사들은 새로운 프로젝트에서 분양 리스크를 덜고 있습니다.
- 프로젝트파이낸싱(PF) 문제 완화: 프로젝트파이낸싱의 부실화 문제도 완화되고 있어, 건설사들은 재정적 부담 없이 새로운 사업에 뛰어들 수 있는 여건이 마련되고 있습니다.
이러한 리스크 완화는 건설사들에게 더욱 안정적인 사업 환경을 제공하며, 이는 곧 재개발 및 재건축 사업의 활성화로 이어지고 있습니다.
5. 대형 건설사들의 적극적인 참여
긍정적인 시장 신호와 함께, 대형 건설사들은 다시 적극적인 수주 활동을 시작하고 있습니다. 원가 하락과 수익성 증가가 맞물려, 시장에 대한 자신감이 커지고 있는 상황입니다.
- 삼성물산은 한동안 주택 시장에서 철수했었지만, 최근 들어 다시 주요 재건축 단지에서 활발히 활동하고 있습니다. 특히 사업성이 높은 강남과 한남뉴타운 등지에서 선별적으로 프로젝트를 수주하며 시장에 복귀했습니다.
- 현대건설도 그동안 강남, 용산 등의 주요 지역에서 고급 주거 단지를 연이어 수주하며 시장에서 입지를 확고히 다져왔습니다. 이러한 대형 건설사들의 수주 경쟁은 시장에 긍정적인 에너지를 불어넣고 있습니다.
이처럼 대형 건설사들이 다시 시장에 적극적으로 참여하면서, 재개발·재건축 사업이 더욱 활발해질 전망입니다.
건설 시장에서 나타나는 긍정적인 신호들은 원자재 가격 하락, 주택 수요 회복, 공사비 상승, 리스크 완화, 그리고 대형 건설사의 적극적인 참여로 요약할 수 있습니다. 이러한 요소들이 맞물려 건설사들은 다시 활발한 수주 활동을 전개하고 있으며, 재개발 및 재건축 시장이 다시 활기를 찾고 있습니다. 앞으로도 이러한 긍정적인 흐름이 계속되면서 건설 시장은 더욱 안정되고 활성화될 것으로 기대됩니다.
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재개발, 재건축 시장 전망
1. 건설 원자재 가격 하락
지난 몇 년간 건설 원자재 가격의 급등은 건설사들에게 큰 부담이었습니다. 특히 2022년 러시아-우크라이나 전쟁 이후 원자재 가격이 크게 상승하면서 공사비가 증가했습니다. 그러나 최근 원자재 가격이 하락세로 돌아서며 건설 시장에 긍정적인 변화가 일어나고 있습니다.
- 철근 가격: 2021년에는 톤당 130만 원을 넘었지만, 최근 70만 원대까지 떨어졌습니다.
- 시멘트 원재료: 시멘트의 주요 원재료인 유연탄 가격도 하락했습니다.
이러한 원자재 가격 하락은 건설사들의 비용 부담을 줄이고, 재개발·재건축 시장에서의 활동을 다시 활발하게 만들고 있습니다. 건설사들은 원가 부담이 완화되면서 다시 적극적으로 수주에 나설 수 있는 환경이 조성되었습니다.
2. 주택 수요 회복
서울과 같은 일부 핵심 지역에서는 주택 수요가 다시 살아나고 있습니다. 특히 재개발 및 재건축을 통해 새롭게 공급될 아파트에 대한 기대가 높아지면서 건설사들의 수주 활동이 다시 활발해지고 있습니다.
- 주택 가격 상승: 2023년 이후로 서울 등 일부 지역에서 주택 가격이 오르기 시작하면서, 재개발 및 재건축 단지에 대한 수요도 함께 증가했습니다. 이러한 수요 회복은 건설사들이 사업성을 긍정적으로 판단하게 만들어 시장 참여를 촉진하고 있습니다.
주택 수요의 회복은 재개발·재건축 사업의 성공 가능성을 높이는 중요한 요인입니다.
3. 공사비 증가와 분양가 상승
조합에서 제안하는 공사비 수준이 상승하면서 건설사들의 수익성도 개선되고 있습니다. 이는 건설사들이 재개발·재건축 수주에 더욱 적극적으로 나설 수 있는 이유가 되고 있습니다.
- 한남4구역 도급비: 3.3㎡당 940만 원으로 예상되고 있으며, 이는 2019년 한남3구역 공사비 3.3㎡당 598만 원보다 크게 오른 금액입니다.
- 분양가 상승: 공사비가 상승함에 따라 분양가도 높아지고 있으며, 이는 건설사들이 적자를 볼 가능성을 줄여줍니다.
공사비와 분양가의 상승은 건설사들에게 재개발·재건축 사업이 더 매력적인 기회가 될 수 있음을 의미합니다.
4. 금융 환경 개선
건설사들의 자금 조달과 관련된 금융 환경도 점차 개선되고 있습니다. 한때 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화 문제와 고금리로 인해 금융 비용이 크게 증가했으나, 최근에는 금리 인상 속도가 둔화되면서 건설사들이 수주 활동을 확대할 수 있는 여건이 조성되고 있습니다.
금융비용 부담이 줄어들면서, 건설사들은 재개발·재건축 사업을 보다 적극적으로 추진할 수 있게 되었습니다.
5. 조합의 수익성 기대
재개발·재건축 조합들은 사업 성공에 대한 기대가 높아지고 있으며, 건설사들과의 협상에서 보다 유리한 조건을 제시하고 있습니다. 이는 건설사들에게 더욱 유리한 조건으로 사업을 진행할 수 있는 기회를 제공합니다.
- 공사비 예가 상승: 조합들이 설정하는 공사비 예정 가격이 많이 올라가고 있어, 건설사들이 적자를 볼 가능성이 낮아졌습니다.
- 주택 시장의 회복세: 조합들은 주택 시장이 회복되면서, 높은 분양가와 성공적인 사업 완료에 대한 기대를 가지고 있습니다.
이러한 상황은 건설사들이 재개발·재건축 사업에 더욱 활발하게 참여할 수 있는 동기를 부여하고 있습니다.
재개발·재건축 시장 전망
최근의 긍정적인 신호들과 함께 재개발·재건축 시장은 앞으로 더욱 활발해질 것으로 보입니다. 특히 대형 건설사들이 주요 지역에서 다시 수주전에 나서면서, 서울과 같은 핵심 지역에서는 고급 주거 단지가 새롭게 공급될 가능성이 큽니다.
- 서울 핵심 지역의 재건축 확대: 한남뉴타운, 압구정 재건축 등 주요 재개발·재건축 지역에서 건설사들의 경쟁이 치열해지고 있으며, 이는 프리미엄 주택 공급 증가로 이어질 것입니다.
- 건설사들의 공격적인 수주 활동: 건설 원가 부담이 줄어들고 주택 수요가 회복되면서, 건설사들은 적극적으로 수주에 나서고 있습니다. 삼성물산, 현대건설, 포스코이앤씨 등의 대형 건설사들이 서울의 주요 재개발·재건축 사업에 참여하면서 경쟁이 한층 더 격화될 것입니다.
결론적으로, 건설 시장의 긍정적인 신호와 더불어 재개발·재건축 시장의 전망은 밝으며, 향후 몇 년간 활발한 재건축·재개발 활동이 이어질 것으로 예상됩니다.
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