캐나다 대형 연금 기금 동향

최근 캐나다의 대형 연금 기금들이 상업용 부동산 분야에서 겪고 있는 어려움에 대해 논의해보겠습니다. 이 분야는 과거에는 안정적이고 안전한 투자로 여겨졌으나, 현재는 여러 요인으로 인해 불안정한 상황에 직면해 있습니다.

주요내용

첫 번째 문제는 하이브리드 근무 형태의 확산과 온라인 소매업의 성장입니다. 이 두 가지 변화는 특히 대도시 지역에서 상업용 사무실 공간에 대한 수요 감소로 이어지고 있습니다. 예를 들어, 토론토에는 수백만 평방 피트의 사무실 공간이 현재 “기능적으로 구식”이 되어 있으며, 이는 주로 하이브리드 근무와 온라인 쇼핑의 증가 때문입니다.

두 번째 문제는 고금리 환경입니다. 고금리는 부동산 투자에 대한 자금 조달 비용을 증가시킵니다. 이는 특히 레버리지를 많이 사용하는 부동산 투자에 부정적인 영향을 미칩니다. 현재 금리 상승은 캐나다뿐만 아니라 전 세계적으로 부동산 시장에 압력을 가하고 있습니다.

이러한 변화의 영향으로, 온타리오 교사 연금 계획(OTPP)은 2023년에 투자 목표를 달성하지 못했으며, 주요 원인은 상업용 부동산 포트폴리오에서 -5.9%의 수익률을 기록한 것입니다. 비슷한 상황이 다른 대형 연금 기금에서도 발생했습니다. 온타리오 시립 직원 은퇴 시스템(OMERS)은 -7.2%, 캐나다 연금 계획 투자 위원회(CPP Investments)는 -1.2%의 수익률을 보고했습니다.

전문가들은 상업용 부동산 시장의 변화가 주로 구조적인 문제에서 비롯되었다고 지적합니다. 이는 하이브리드 근무와 온라인 소매의 확산이 장기적인 추세라는 것을 의미하며, 단기적인 경기 순환 문제가 아닙니다. 따라서, 앞으로 몇 년 동안 상업용 부동산 시장에서 큰 변화가 예상됩니다.

그럼에도 불구하고, 연금 기금들은 상업용 부동산에 대한 투자를 완전히 철회하지 않을 것으로 보입니다. 이들 기금은 장기적인 투자 전략을 가지고 있으며, 한 해의 부진한 성과가 전체 자산 할당 전략을 변경하는 것으로 이어지지는 않을 것입니다. 또한, 이러한 기금들은 다양화된 포트폴리오와 충분한 자금을 바탕으로 연금 수령인에 대한 약속을 지킬 수 있는 충분한 능력을 갖추고 있습니다.

하이브리드 근무 확산의 영향

하이브리드 근무 모델의 확산은 캐나다의 상업용 부동산 시장, 특히 사무실 공간 수요에 중대한 영향을 미치고 있습니다. 이러한 변화는 코로나바이러스 팬데믹 기간 동안 가속화되었으며, 많은 기업이 직원들에게 사무실과 원격 근무를 혼합한 근무 방식을 제공하기 시작했습니다. 이로 인해 전체적으로 사무실 공간에 대한 수요가 감소하게 되었고, 특히 대도시 지역에서 이러한 현상이 두드러지게 나타나고 있습니다.

하이브리드 근무의 영향은 주로 다음과 같은 방식으로 나타납니다:

사무실 공간 수요 감소: 기업들이 전통적인 9시부터 5시까지의 사무실 출근 방식에서 벗어나면서, 전체적인 사무실 공간에 대한 수요가 줄어들고 있습니다. 이는 특히 큰 도시들에서 사무실 공간의 과잉 공급으로 이어지고 있으며, 부동산 가격과 임대료에도 영향을 미치고 있습니다.
사무실 디자인과 용도의 변화: 하이브리드 근무 환경에서는 전통적인 사무실 공간의 구성과 디자인이 변화하고 있습니다. 예를 들어, 협업 공간과 회의실에 대한 수요는 증가하는 반면, 개인 사무실 공간에 대한 수요는 감소하고 있습니다. 또한, 일부 사무실 공간은 다른 용도로 전환되는 경우도 있습니다.

장기적으로, 하이브리드 근무 모델의 확산은 상업용 부동산 시장에 다음과 같은 구조적 변화를 가져올 것으로 예상됩니다

재택근무 친화적 설계: 미래의 사무실 공간은 재택근무와 사무실 근무의 조화를 도모하기 위한 설계가 중요해질 것입니다. 이는 공간의 유연성과 다기능성을 강조하는 방향으로 나타날 수 있습니다.
부동산 재개발: 기능적으로 구식이 된 사무실 건물들은 재개발되어 새로운 용도로 활용될 수 있습니다. 예를 들어, 주거, 소매, 혼합용도의 개발로 전환될 수 있습니다.
위치의 중요성 변화: 하이브리드 근무 모델에서는 사무실 위치의 중요성이 달라질 수 있습니다. 중심 비즈니스 지구(CBD)의 고가 사무실 공간 대신, 교통이 편리하고 주거 지역에 가까운 사무실 공간이 선호될 수 있습니다.
부동산 투자 전략 조정: 투자자들은 하이브리드 근무 모델이 가져오는 변화를 반영하여 부동산 투자 전략을 조정할 필요가 있습니다. 이는 더 다양화되고 유연성을 갖춘 부동산 포트폴리오 구축에 초점을 맞출 것입니다. 투자자들은 전통적인 사무실 공간 대신 기술적 인프라와 유연한 사용이 가능한 공간에 더 많은 관심을 기울일 것으로 예상됩니다. 이러한 공간은 하이브리드 근무 모델을 지원하고 직원들의 변화하는 근무 스타일에 적응할 수 있어야 합니다.
지속 가능성과 웰빙: 하이브리드 근무 모델의 확산은 사무실 공간에서의 지속 가능성과 직원 웰빙에 대한 새로운 요구사항을 제기합니다. 사무실 디자인은 에너지 효율성, 자연 채광, 실내 공기 질, 그리고 직원의 건강과 웰빙을 지원하는 요소들을 포함해야 합니다.
기술의 역할 증가: 원격 근무와 하이브리드 모델을 원활하게 지원하기 위해서는 고급 통신 기술과 협업 툴이 필수적입니다. 따라서 사무실 공간은 최신 IT 인프라와 함께 유연하고 효율적인 작업 환경을 제공할 수 있어야 합니다.
부동산 시장의 분화: 하이브리드 근무 모델은 부동산 시장 내에서도 다양한 분야의 분화를 촉진할 것입니다. 예를 들어, 일부 고급 사무실 건물은 그 가치를 유지할 수 있지만, 위치나 시설이 떨어지는 건물은 더 큰 압박을 받을 수 있습니다. 이는 투자자와 임대인 모두에게 부동산의 위치, 품질, 그리고 적응성을 재평가할 필요성을 더합니다.

종합적으로 볼 때, 하이브리드 근무의 확산은 캐나다 상업용 부동산 시장에 구조적 변화를 초래하고 있으며, 이는 향후 수년 동안 지속될 것으로 보입니다. 이러한 변화는 부동산 개발자, 소유주, 투자자, 임차인 모두에게 새로운 기회와 도전을 제공할 것이며, 시장 참여자들은 이러한 새로운 현실에 적응하기 위해 전략을 조정해야 할 필요가 있습니다.

온라인 소매의 성장

온라인 소매의 성장은 전통적인 소매 공간, 즉 물리적인 상점과 쇼핑몰에 큰 영향을 미치고 있습니다. 이는 소비자 구매 행태의 변화와 직결되며, 전 세계적으로 온라인 쇼핑이 일상화되면서 더욱 가속화되고 있습니다.

온라인 소매의 성장이 전통적인 소매 공간에 미치는 영향

소매 공간 수요 감소: 온라인 쇼핑의 편리성과 접근성은 많은 소비자들이 물리적인 매장 대신 온라인을 통해 구매하도록 유도하고 있습니다. 이는 전통적인 소매 공간에 대한 수요를 줄이고, 특히 일부 제품 카테고리에서 더욱 두드러집니다.
소매 공간의 재평가: 소비자들이 매장을 방문하는 주된 이유가 경험과 상호작용으로 변화하면서, 소매업체들은 고객 경험을 강화하기 위해 공간을 재평가하고 있습니다. 이는 체험형 소매, 팝업 스토어, 멀티플렉스 쇼핑몰 등 새로운 형태의 소매 공간이 증가하는 추세로 이어지고 있습니다.
옴니채널 전략의 채택: 많은 소매업체들이 온라인과 오프라인의 경계를 허물고 옴니채널 전략을 채택하고 있습니다. 이는 소비자들이 온라인으로 상품을 검색하고 오프라인 매장에서 체험하거나 반대의 경우도 가능하게 하는 등의 유연성을 제공합니다.

상업용 부동산 투자 전략에의 반영

다목적 및 유연한 공간 개발: 투자자와 개발자들은 소매 공간을 다목적으로 활용할 수 있도록 설계하여, 시장 변화에 빠르게 적응할 수 있는 유연성을 제공해야 합니다. 예를 들어, 소매 공간을 사무실, 창고, 이벤트 공간 등으로 쉽게 전환할 수 있도록 설계하는 것입니다.
기술 통합 강화: 소매 공간은 최신 기술을 통합하여 온라인과 오프라인 경험을 연결하는 데 중점을 둬야 합니다. 예를 들어, 가상 현실(VR) 체험, 대화형 디스플레이, 모바일 결제 시스템 등이 소매 공간에 통합될 수 있습니다.
위치와 접근성 재고: 온라인 소매의 성장에도 불구하고, 위치와 접근성은 여전히 중요합니다. 소매 공간은 교통이 편리하고 인구 밀도가 높은 지역에 위치해야 하며, 소비자들이 쉽게 방문할 수 있어야 합니다.
체험형 소매에 투자: 소매 공간이 단순히 상품을 판매하는 장소를 넘어, 고객에게 독특하고 기억에 남는 체험을 제공하는 공간으로 변모하고 있습니다. 예를 들어, 매장 내에서 특별 이벤트, 워크숍, 인터랙티브 설치 등을 통해 고객 참여를 유도하고 브랜드 충성도를 높일 수 있습니다. 투자자들은 이러한 체험형 소매 공간에 대한 수요가 증가함에 따라, 이 분야에 더 많은 관심을 기울여야 합니다.
지속 가능성 및 지역 사회 연계: 소비자들이 점점 더 지속 가능성에 중점을 두고 구매 결정을 내리고 있기 때문에, 소매 공간은 환경 친화적인 설계와 운영을 통해 이러한 가치를 반영할 필요가 있습니다. 또한, 지역 사회와의 연계를 강화하여 지역 경제를 지원하고 고객과의 더 강한 관계를 구축할 수 있습니다.
물류 및 배송 최적화: 온라인 쇼핑의 증가는 물류 및 배송 시스템의 중요성을 더욱 강조합니다. 소매 공간은 온라인 주문 처리 및 빠른 배송을 지원하기 위해 물류 시설과 연계되거나, 매장 내에서 직접 온라인 주문을 처리할 수 있는 시스템을 갖추어야 합니다. 이를 통해 옴니채널 전략을 효과적으로 실행할 수 있습니다.
데이터 및 분석 활용: 소매업체와 상업용 부동산 투자자는 고객 데이터와 시장 분석을 활용하여 소매 공간의 위치, 디자인, 서비스를 최적화할 수 있습니다. 데이터 분석을 통해 고객 행동 패턴을 이해하고, 이를 기반으로 매장 레이아웃, 상품 배치, 마케팅 전략 등을 조정할 수 있습니다.

상업용 부동산 시장에서 온라인 소매의 성장은 전통적인 소매 공간의 역할과 가치에 대한 재평가를 요구합니다. 이러한 변화는 소매 공간을 단순한 상품 판매의 장소가 아닌, 고객 경험, 브랜드 상호작용, 지역 사회의 중심지로 재구성하는 기회를 제공합니다. 투자자들은 이러한 변화하는 환경에 적응하고, 소매 공간이 온라인과 오프라인의 경계를 넘어 서로를 보완하고 강화할 수 있는 방법을 모색해야 합니다.

고금리 환경의 영향

현재의 고금리 환경은 상업용 부동산 투자에 여러 가지 중대한 영향을 미칩니다. 금리 상승은 부동산 투자와 관련된 비용, 가치, 그리고 수익성에 직접적인 영향을 주며, 시장 전반의 투자 결정과 전략에도 영향을 줍니다.

고금리 환경이 상업용 부동산 투자에 미치는 영향

자금 조달 비용 증가: 금리가 상승하면 대출 이자율이 높아져 부동산 투자를 위한 자금 조달 비용이 증가합니다. 이는 특히 레버리지를 많이 사용하여 부동산을 구매하는 투자자들에게 큰 부담이 될 수 있으며, 수익성 분석 시 추가 비용을 고려해야 합니다.
부동산 가치의 하락: 금리 상승은 부동산의 자본화율(cap rate)에 영향을 미치며, 이는 종종 부동산 가치의 하락으로 이어집니다. 자본화율은 부동산에서 발생하는 순 운영 수익(NOI)을 현재 가치로 환산할 때 사용되는 비율입니다. 금리가 상승하면 투자자들이 더 높은 수익률을 요구하게 되며, 이로 인해 부동산 가치가 하락할 수 있습니다.
투자 수익률의 변동: 고금리 환경은 부동산 투자의 수익률에도 영향을 미칩니다. 자금 조달 비용이 증가하고 부동산 가치가 하락함에 따라, 투자 수익률이 감소할 수 있으며, 이는 투자 매력도에 부정적인 영향을 미칩니다.
투자 전략 조정: 고금리 환경은 투자자들로 하여금 투자 전략을 재검토하게 만듭니다. 부동산 투자자들은 높아진 리스크와 비용을 고려하여 보다 보수적인 접근 방식을 취하거나, 더 높은 잠재 수익률을 제공하는 틈새 시장이나 대안적 투자 옵션을 모색할 수 있습니다.
임대 시장 영향: 금리 상승은 임대 시장에도 영향을 미칩니다. 투자 비용 증가는 임대료 상승으로 이어질 수 있으나, 이는 시장 상황과 임차인의 수용 능력에 따라 달라질 수 있습니다. 결과적으로, 일부 임차인은 높아진 임대료를 감당하지 못해 공간을 축소하거나 이전할 수 있습니다.
재무 구조와 유동성 관리의 중요성 증대: 고금리 환경에서는 투자자들이 부채 수준을 신중히 관리하고, 유동성을 확보하여 시장 변동성에 대비할 필요가 있습니다. 이는 예상치 못한 자금 조달 비용 증가나 자산 가치 하락에 대응하기 위함입니다.

장기 투자 전략의 중요성

연금 기금과 같은 장기 투자자들이 상업용 부동산에 지속적으로 투자하는 주된 이유는 이러한 투자가 장기적 관점에서 다양한 이점을 제공하기 때문입니다. 단기적인 시장 변동성을 넘어서, 장기적인 투자는 안정적인 수익 창출, 인플레이션 보호, 포트폴리오 다각화 등을 가능하게 합니다.

장기 투자 전략의 중요성 및 이점

안정적인 현금 흐름 및 수익 창출: 상업용 부동산 투자는 임대료 수입을 통해 안정적인 현금 흐름을 제공합니다. 이는 특히 연금 기금과 같은 기관 투자자들에게 중요하며, 이들은 장기적으로 연금 수령인에게 약속된 급여를 지급할 수 있는 안정적인 수익원을 필요로 합니다.
인플레이션 헤지: 부동산은 전통적으로 인플레이션과 긴밀한 상관관계를 가지고 있습니다. 인플레이션이 상승할 때, 부동산 가치와 임대료도 일반적으로 상승하는 경향이 있어, 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 상쇄할 수 있습니다. 이는 장기 투자자들에게 특히 중요한 이점입니다.
포트폴리오 다각화: 상업용 부동산은 주식, 채권 등 다른 자산 클래스와 낮은 상관관계를 보이는 경우가 많습니다. 따라서, 부동산에 투자함으로써 포트폴리오의 다각화를 달성하고 전반적인 투자 위험을 분산시킬 수 있습니다.
자산 가치 증가: 장기적으로 부동산 가치는 일반적으로 증가하는 경향이 있습니다. 토지는 한정된 자원이며, 특히 경제적으로 번창하는 지역에서는 부동산의 수요가 지속적으로 증가합니다. 이는 장기 투자자들이 자본 이득을 실현할 수 있는 기회를 제공합니다.
재개발 및 가치 증대 기회: 상업용 부동산은 재개발이나 개선을 통해 가치를 증대시킬 수 있는 기회가 있습니다. 장기 투자자들은 시간을 들여 시장의 변화나 부동산의 잠재력을 분석하고, 이를 통해 부동산의 가치를 높일 수 있는 전략적 개발을 진행할 수 있습니다.
사회적, 경제적 영향력: 대규모 연금 기금과 같은 투자자들은 부동산 투자를 통해 지역 사회 및 경제에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 주거, 상업, 혼합 용도 개발을 통해 지역 사회의 개발과 성장에 기여할 수 있습니다.

부동산 투자 포트폴리오의 변화

대형 연금 기금들이 상업용 부동산 투자에서 겪고 있는 손실을 고려할 때, 부동산 투자 포트폴리오 전략에는 여러 가지 조정이 필요할 수 있습니다. 이러한 조정은 현재 시장 상황과 미래 전망을 반영하여 리스크를 관리하고 장기적인 수익성을 보장하기 위한 것입니다.

부동산 투자 포트폴리오 전략 조정

다각화 강화: 포트폴리오 내에서 다양한 유형의 부동산(예: 사무실, 소매, 산업, 주거, 병원 등)과 지리적 위치에 걸쳐 투자를 분산시키는 것이 중요합니다. 이는 특정 부동산 유형이나 시장의 부정적 영향으로부터 전체 포트폴리오를 보호하는 데 도움이 됩니다.
유연성 및 적응성 증가: 시장 변화에 빠르게 대응할 수 있도록 투자 포트폴리오를 유연하게 관리하는 것이 중요합니다. 이는 재택근무의 증가와 같은 트렌드 변화에 따라 사무실 공간의 수요 감소 등 시장 변화에 신속하게 대응할 수 있게 합니다.
기술 통합 및 혁신적 사용: 기술의 통합을 통해 부동산의 가치를 높이고 운영 효율성을 개선할 수 있습니다. 예를 들어, 스마트 빌딩 기술을 도입하여 에너지 효율성을 높이고, 임차인 경험을 개선할 수 있습니다.
지속 가능한 투자: 환경적, 사회적, 거버넌스(ESG) 기준을 충족하는 부동산 투자에 중점을 두어 지속 가능성을 강화합니다. 이는 장기적인 투자 가치를 높이고, 규제 변화와 시장 수요의 변화에 대응할 수 있게 합니다.
유동성 및 재무 구조 관리: 고금리 환경과 같은 시장 변동성에 대비하여 충분한 유동성을 확보하고, 부채 비율을 신중하게 관리하는 것이 중요합니다. 이는 필요 시 자산을 매각하거나 재투자할 수 있는 능력을 유지하게 합니다.
가치 창출 전략: 부동산의 가치를 높일 수 있는 기회를 모색합니다. 예를 들어, 재개발, 리노베이션, 용도 변경 등을 통해 부동산의 매력도를 높이고 임대 수익을 증대시킬 수 있습니다.
장기적 시장 전망에 대한 분석: 시장 추세와 미래 전망에 대한 지속적인 분석을 통해 장기적인 투자 결정을 내릴 수 있어야 합니다. 이를 통해 잠재적인 기회를 파악하고 리스크를 미리 예측할 수 있습니다.

(출처) 매경이코노미

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