최근 주택 공급난과 건축 규제 문제로 인해 리모델링이 다시 주목받고 있습니다. 리모델링은 기존 건물의 골조를 유지하면서 일부를 보수하거나 확장하는 방식으로, 재건축보다 빠르고 경제적으로 주택 공급을 확대할 수 있는 장점이 있습니다. 준공 후 15년이 지나면 가능하며, 기부채납 부담이 없고 초과이익환수제가 적용되지 않아 조합원들의 부담이 적습니다. 이러한 이유로 수도권을 중심으로 리모델링이 활발히 추진되고 있으며, 기존의 재건축보다 더 매력적인 대안으로 떠오르고 있습니다.
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1. 리모델링의 재부상 배경
1. 재건축의 복잡한 규제와 기부채납 부담
- 재건축은 기본적으로 준공 후 30년 이상이 되어야 사업이 추진될 수 있으며, 대부분 전면 철거 후 다시 건축하는 방식으로 진행됩니다. 이 과정에서 기부채납(도로, 공원 등 공공시설로 기여하는 것)과 같은 조건이 붙어, 주민들의 경제적 부담이 커집니다. 예를 들어, 서울 신반포 7차 아파트의 경우, 서울시에서 기부채납 비율을 높이려는 요구 때문에 주민들이 반발하고 있으며, 이런 분쟁은 재건축 사업을 지연시키는 원인이 됩니다.
2. 원자재 가격 상승과 공사비 증가
- 최근 원자재 가격 상승과 공사비 증가는 재건축뿐만 아니라 리모델링에도 영향을 미치고 있습니다. 그러나 재건축보다 리모델링이 상대적으로 공사비 부담이 덜하고 규제도 적어, 주택 소유주들에게 더 매력적인 선택지로 떠오르고 있습니다. 특히 재건축은 다양한 규제를 완화하기 위해 시간이 오래 걸리는 반면, 리모델링은 비교적 빠르게 추진할 수 있습니다.
3. 초과이익환수제 적용 배제
- 재건축은 초과이익환수제가 적용되어, 사업 성공 후 얻는 이익 중 일부를 다시 정부에 납부해야 하는 규제가 있습니다. 반면, 리모델링은 이 제도의 적용을 받지 않아, 조합원들의 경제적 부담이 적습니다. 이로 인해 많은 단지들이 재건축 대신 리모델링을 선택하고 있습니다.
4. 재건축보다 빠른 사업 진행 속도
- 재건축은 조합 설립부터 준공까지 평균 10년 이상의 시간이 걸리는 반면, 리모델링은 5년 내외로 비교적 빠르게 완료될 수 있습니다. 이는 리모델링이 기존 건물의 골조를 그대로 유지하고, 수선 및 증축을 통해 개선하기 때문입니다. 이러한 속도는 주거 환경 개선이 시급한 단지들에게 중요한 선택 요인이 됩니다.
5. 주택 공급난 우려
- 현재 주택 공급 부족에 대한 우려가 커지고 있는 상황에서, 리모델링은 단기간 내에 주택 공급량을 늘릴 수 있는 해결책으로 인식되고 있습니다. 정부가 재건축과 재개발 규제를 완화하려는 노력은 있지만, 조합원 간 이해관계와 각종 규제로 인해 재건축 추진이 더딘 상황입니다. 반면, 리모델링은 비교적 절차가 간단하고, 주택 공급을 빠르게 늘릴 수 있어 정부와 지자체에서 더 선호되는 경향이 있습니다.
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2. 리모델링 추진 현황
1. 전국 리모델링 추진 단지 현황
- 전국적으로 12만 가구 이상이 리모델링을 추진 중입니다. 2024년 6월 기준, 리모델링을 추진하는 전국의 아파트 단지는 153개 단지, 총 12만1520가구에 달합니다. 이 중 약 95%인 145개 단지가 수도권에 밀집해 있습니다.
2. 서울 리모델링 추진 단지
- 서울에서는 총 77개 단지가 리모델링을 추진하고 있습니다. 강남권을 비롯해 용산, 목동 등 서울의 인기 지역에서 리모델링 사업이 활발하게 이루어지고 있습니다. 특히, 재건축보다는 리모델링이 규제가 적고, 빠르게 사업을 진행할 수 있어 많은 단지가 리모델링을 선택하고 있습니다.
2-1. 용산 이촌동
- 이촌동은 전통적인 부촌으로, 여러 아파트 단지들이 리모델링을 추진 중입니다. 예를 들어, 이촌 코오롱아파트는 삼성물산을 시공사로 선정해, 기존 834가구를 25층, 959가구로 리모델링할 계획입니다. 또 다른 단지인 강촌아파트는 이미 용산구 도시계획위원회의 사전자문을 완료하고, 건축심의를 준비 중이며, 현대건설을 시공사로 선정했습니다. 이처럼 용산의 주요 단지들은 빠른 속도로 리모델링을 추진하고 있습니다.
2-2. 목동
- 목동은 서울의 또 다른 인기 지역으로, 목동우성아파트가 대표적인 리모델링 추진 단지입니다. 기존 332가구 아파트를 361가구로 리모델링할 계획이며, 시공사는 GS건설입니다. 목동은 지하철 9호선 신목동역과 가까워 교통이 편리하고, 주변에 대규모 재건축이 예정된 목동신시가지 아파트가 있어 입지 조건도 우수합니다.
2-3. 성동구 옥수동
- 성동구 옥수극동아파트는 1986년에 준공된 단지로, 현재 리모델링을 통해 기존 15층, 900가구에서 19층, 1032가구로 탈바꿈할 계획입니다. 이 단지는 머지않아 시공사 선정을 앞두고 있으며, 수직증축 방식을 통해 가구 수를 늘리는 방안을 추진 중입니다.
2-4. 강남권
- 강남권에서도 여러 단지들이 리모델링을 추진 중입니다. 대표적으로 송파구 문정동 현대아파트는 2024년 6월 건축심의를 통과했으며, 시공사는 쌍용건설입니다. 기존 1개 동, 120가구를 2개 동, 138가구로 리모델링할 계획입니다. 또한, 강동구 선사현대아파트는 리모델링을 통해 지하 5층~지상 최고 29층, 3328가구의 대단지로 재탄생할 예정입니다.
3. 리모델링의 인기 이유
- 리모델링이 이처럼 활발하게 추진되는 이유는 기부채납 부담이 없고, 준공 후 15년부터 사업이 가능하기 때문입니다. 또한, 재건축보다 사업 속도가 빠르고, 공사비 부담이 덜하기 때문에 많은 단지에서 리모델링을 선호하는 경향이 있습니다. 특히, 서울과 같은 인기 지역에서는 재건축보다 리모델링이 빠르고 간단하게 추진될 수 있다는 장점이 크게 작용하고 있습니다.
4. 리모델링 추진의 도전과 과제
- 리모델링의 인기가 높아지면서도 일부 단지에서는 여전히 공사비 상승과 내력벽 철거 문제 등의 도전 과제를 안고 있습니다. 또한, 수직증축을 통해 가구 수를 늘리는 것이 쉽지 않다는 점도 리모델링 사업의 걸림돌로 작용하고 있습니다. 이러한 이유로 일부 단지에서는 재건축을 택하는 경우도 있습니다.
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3. 리모델링과 재건축의 차이
1. 기본 개념
- 리모델링: 기존 건물의 구조물을 유지하면서 일부를 보강하거나 확장하여 주거 환경을 개선하는 방식입니다. 주로 수선과 증축을 통해 주택의 성능을 향상시키며, 준공된 지 15년 이상 된 건물부터 리모델링이 가능합니다.
- 재건축: 기존 건물을 전면 철거한 뒤, 새로 건물을 짓는 방식입니다. 재건축은 준공 후 30년 이상 된 건물에서만 추진할 수 있으며, 안전진단에서 D등급 이하의 판정을 받아야 가능합니다.
2. 추진 조건
- 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 가능하며, 안전진단에서 C등급 이상을 받으면 됩니다. 즉, 리모델링은 안전성에 문제가 없는 건물도 추진할 수 있습니다.
- 재건축은 준공 후 30년 이상이 지나야 하고, 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 합니다. 또한, 재건축은 보통 낡고 안전에 위협이 되는 건물에서 추진됩니다.
3. 공사 방식
- 리모델링은 기존 건물의 골조를 유지하면서 부분 철거를 하고, 필요한 부분을 증축하는 방식입니다. 기본적인 구조물은 유지한 채 실내 구조나 외관을 개선하고, 전용면적의 30~40%까지 확장할 수 있습니다.
- 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새로운 건물을 짓는 방식입니다. 새로운 건축물을 지을 때는 용적률 범위 내에서만 건축이 가능하며, 주로 전면 철거 후 신축하는 형태로 이루어집니다.
4. 규제와 절차
- 리모델링은 기부채납이나 공공 임대주택 건설 등의 의무가 없어 절차가 상대적으로 간단합니다. 재건축에 비해 인허가 절차도 더 빠르게 진행되며, 평균적으로 5년 정도면 사업이 완료될 수 있습니다.
- 재건축은 도시 계획이나 공공 기여 차원에서 기부채납이 필요할 수 있으며, 재건축 과정에서 용적률 혜택을 받는 대신 공공 임대주택을 건설해야 하는 등의 규제가 있습니다. 또한, 조합 설립부터 준공까지 10년 이상이 걸리는 경우가 많습니다.
5. 조합원 부담과 경제성
- 리모델링은 초과이익환수제가 적용되지 않기 때문에, 조합원들이 부담해야 할 경제적 부담이 상대적으로 적습니다. 또한, 조합원 지위 승계 제한이 없다는 점도 큰 장점입니다.
- 재건축은 초과이익환수제가 적용되며, 조합원들은 재건축으로 발생하는 이익 중 일부를 정부에 환수해야 합니다. 이로 인해 재건축은 리모델링에 비해 경제적 부담이 더 클 수 있습니다.
6. 사업성
- 리모델링은 기존 건물을 유지하면서 증축하는 방식이기 때문에, 사업성 면에서 재건축보다 다소 떨어질 수 있습니다. 특히, 수직증축이 어렵다는 점과 내력벽 철거 문제가 해결되지 않으면 가구 수를 크게 늘리기 어렵습니다. 다만, 리모델링은 기부채납 부담이 없고, 빠르게 추진할 수 있다는 장점이 있습니다.
- 재건축은 새로운 건축물로 완전히 다시 짓기 때문에 사업성이 높은 편입니다. 용적률이 잘 적용되면 더 많은 가구를 지을 수 있어, 부동산 가치 상승의 여지가 큽니다. 하지만, 사업이 오래 걸리고, 규제와 주민 간의 갈등이 발생할 수 있습니다.
7. 환경적 측면
- 리모델링은 기존 건축물을 재활용하면서 자원 낭비를 줄이는 친환경적인 방식입니다. 건물의 골조를 유지하면서 일부만 철거하거나 증축하기 때문에 폐기물이 적게 발생합니다.
- 재건축은 기존 건축물을 완전히 철거하고 새로 건설하기 때문에, 자원 낭비가 크고, 환경에 미치는 영향이 큽니다. 하지만, 최신 기술을 적용한 더 안전하고 효율적인 건축물을 짓는 장점이 있습니다.
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4. 리모델링의 장점
1. 빠른 사업 추진
- 리모델링은 재건축에 비해 사업 추진 속도가 빠릅니다. 재건축은 조합 설립부터 완공까지 평균적으로 10년 이상이 소요되지만, 리모델링은 5년 내외로 빠르게 완료될 수 있습니다. 이는 기존 건물의 골조를 유지하면서 일부만 보수 또는 증축하는 방식이기 때문에 절차가 더 간단하고 시간도 절약됩니다.
2. 준공 후 15년부터 가능
- 재건축은 준공 후 30년이 지나야 가능하지만, 리모델링은 15년만 지나도 추진할 수 있습니다. 이로 인해 상대적으로 더 빨리 주거 환경을 개선할 수 있습니다. 특히 오래되지 않은 건물이라도 내구성이 좋다면 리모델링이 가능한 장점을 가지고 있습니다.
3. 기부채납 부담 없음
- 재건축은 용적률 상승 등으로 인해 기부채납을 요구받는 경우가 많습니다. 기부채납은 도로나 공공시설, 공원 등 공공재산으로 기여하는 방식인데, 이는 조합원들에게 추가 비용 부담을 줄 수 있습니다. 반면, 리모델링은 기부채납 의무가 없어 비용 부담이 덜하며, 절차 또한 간소화됩니다.
4. 초과이익환수제 비적용
- 재건축의 경우, 사업 성공으로 인해 발생하는 이익의 일부를 정부에 납부하는 초과이익환수제가 적용됩니다. 이는 조합원들에게 큰 경제적 부담으로 작용할 수 있습니다. 반면, 리모델링은 초과이익환수제가 적용되지 않아 조합원들의 경제적 부담을 덜 수 있는 장점이 있습니다.
5. 주택 공급 확대
- 리모델링은 수직 및 수평 증축을 통해 기존 가구 수를 증가시킬 수 있어 주택 공급을 늘리는 데 기여합니다. 정부나 지자체 입장에서도 리모델링을 통해 단기간에 주택 공급을 늘릴 수 있는 수단으로 활용할 수 있습니다. 이로 인해 서울과 수도권의 인기 지역에서는 특히 리모델링이 선호되고 있습니다.
6. 조합원 지위 승계 제한 없음
- 재건축의 경우 조합원 지위 승계가 제한되거나 복잡한 절차가 요구될 수 있지만, 리모델링은 조합원 지위 승계 제한이 없습니다. 따라서 주택 소유주들이 사업을 진행하는 과정에서 더욱 유연하게 매매나 양도를 할 수 있는 장점이 있습니다.
7. 환경적으로 더 효율적
- 리모델링은 기존 건축물의 골조를 유지한 채 보수 및 증축을 하기 때문에 폐기물이 덜 발생하고, 자원 낭비를 줄일 수 있는 친환경적인 방식입니다. 건물 철거로 인해 발생하는 환경 파괴를 최소화할 수 있어 지속 가능한 개발에 기여할 수 있습니다.
8. 주민의 생활 안정성
- 리모델링은 건물의 골조를 유지하면서 진행되기 때문에, 재건축처럼 전면 철거가 필요하지 않아 주민들이 이사하거나 임시로 거주할 필요가 없습니다. 이는 주민들에게 주거 안정성을 제공하며, 이사 비용을 절감할 수 있는 이점이 있습니다.
9. 사업 추진 장애물 적음
- 리모델링은 재건축보다 규제가 적고, 안전진단에서도 C등급 이상만 받으면 추진할 수 있습니다. 반면, 재건축은 D등급 이하로 안전진단을 통과해야 하고, 기부채납이나 공공 임대주택 건설 등의 규제 때문에 추진이 어렵거나 시간이 많이 걸립니다
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5. 리모델링의 도전과제
1. 공사비 상승 문제
- 리모델링 역시 공사비 상승 문제에서 자유롭지 않습니다. 최근 원자재 가격의 급등과 건설비 증가로 인해 리모델링 비용이 예산을 초과하는 경우가 많습니다. 이는 특히 대형 단지나 복잡한 구조의 건물에서 리모델링이 경제적으로 어려워질 수 있음을 의미합니다. 따라서 공사비 증가는 리모델링 사업의 중요한 도전 과제입니다.
2. 수직증축의 어려움
- 리모델링은 수직증축을 통해 가구 수를 증가시키는 것이 가능하지만, 구조적인 제약 때문에 수직증축이 쉽지 않습니다. 기존 건물의 골조를 유지하면서 층을 늘리려면 추가적인 안전진단을 받아야 하는데, 이 과정에서 안전성이 문제가 될 수 있습니다. 특히 정부가 수평증축을 수직증축으로 간주하는 유권해석을 내리면서, 수직증축에 필요한 조건이 더 까다로워졌습니다. 이로 인해 가구 수를 크게 늘리지 못하는 경우가 많아 리모델링의 사업성이 낮아지는 단점이 생길 수 있습니다.
3. 내력벽 철거 문제
- 내력벽은 건물의 무게를 지탱하는 중요한 구조물로, 리모델링 과정에서 내력벽을 철거하지 않으면 최신 아파트 구조로 변경하는 데 한계가 있습니다. 내력벽을 철거해야 더 넓은 평면 설계나 구조 변경이 가능하지만, 안전성 문제로 인해 내력벽 철거에 대한 규제가 여전히 엄격합니다. 이는 리모델링 사업에서 큰 걸림돌로 작용하고 있으며, 내력벽 문제를 해결하지 못하면 주민들이 원하는 형태의 리모델링을 완성하기 어렵습니다.
4. 정부의 규제와 정책 변화
- 정부의 정책 변화 역시 리모델링 사업에 영향을 미칩니다. 리모델링과 재건축을 둘러싼 규제는 때때로 혼란을 일으키며, 이는 사업 추진의 속도를 늦추는 원인이 됩니다. 예를 들어, 수직증축과 관련된 규제나 내력벽 철거에 대한 규제는 사업성을 크게 좌우할 수 있으며, 정부가 규제를 완화할 것이라는 기대와 달리 구체적인 완화 조치가 늦어지거나 불확실한 경우가 많습니다. 이러한 불확실성은 리모델링 추진을 어렵게 만듭니다.
5. 리모델링과 재건축 사이의 선택 갈등
- 일부 단지에서는 리모델링과 재건축 중 어떤 방식을 선택할지에 대한 내부 갈등이 발생할 수 있습니다. 리모델링은 상대적으로 빠르고 규제가 적은 반면, 재건축은 더 큰 이익을 기대할 수 있다는 점에서 선택의 어려움이 생깁니다. 실제로 서울의 개포동 대치2단지나 홍제한양아파트 같은 단지들은 리모델링을 추진하다가 재건축으로 선회한 사례가 있습니다. 이처럼 주민들 간의 이해관계가 복잡하게 얽히면서 사업 방향이 변경되거나 지연되는 경우가 생길 수 있습니다.
6. 재건축에 비해 낮은 사업성
- 리모델링은 재건축과 비교했을 때 사업성이 낮을 수 있는 단점이 있습니다. 재건축은 전면 철거 후 새로운 건축물을 지으면서 용적률을 크게 높일 수 있어, 더 많은 가구를 확보하고, 높은 분양가를 기대할 수 있습니다. 반면, 리모델링은 기존 건물을 보존해야 하므로 용적률을 크게 늘리기 어렵고, 추가로 발생하는 가구 수가 제한적이기 때문에 수익성이 낮아질 수 있습니다. 이는 리모델링 사업을 추진하는 데 있어 큰 장애물로 작용할 수 있습니다.
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리모델링으로 지은 아파트
1. 이촌 코오롱아파트 (서울 용산구)
- 리모델링 특징: 기존 834가구에서 959가구로 확장되었으며, 삼성물산이 시공을 맡았습니다. 리모델링 후 25층으로 증축되었고, 입지적으로 이촌동의 전통 부촌에 위치해 있어 주거 환경이 우수합니다.
- 주요 장점: 한강 조망이 가능하며, 교통이 편리한 지역으로 재탄생한 사례입니다.
2. 목동우성아파트 (서울 양천구)
- 리모델링 특징: 기존 332가구에서 361가구로 확장되었으며, GS건설이 시공을 맡았습니다. 9호선 신목동역 근처에 위치해 교통이 매우 편리하며, 주변에 대규모 재건축이 예정되어 있어 미래 가치가 기대됩니다.
- 주요 장점: 목동 신시가지와의 근접성 및 양호한 교통 편의성이 장점입니다.
3. 이촌 강촌아파트 (서울 용산구)
- 리모델링 특징: 2022년 현대건설을 시공사로 선정한 후 빠르게 리모델링이 진행되었습니다. 리모델링 후 “디에이치아베뉴 이촌”이라는 이름으로 새롭게 태어날 예정입니다.
- 주요 장점: 리모델링 속도가 빠르고, 용산구의 프리미엄 입지를 가지고 있어 가치 상승이 기대됩니다.
4. 옥수극동아파트 (서울 성동구)
- 리모델링 특징: 기존 900가구에서 1032가구로 증축할 계획입니다. 성동구 옥수동의 주요 아파트 단지로서, 수직증축 방식을 통해 더 많은 가구를 수용할 예정입니다.
- 주요 장점: 한강 조망과 더불어 강남 접근성이 뛰어난 지역으로, 성동구의 인기 아파트 단지 중 하나입니다.
5. 문정동 현대아파트 (서울 송파구)
- 리모델링 특징: 기존 120가구에서 138가구로 확장되었으며, 쌍용건설이 시공을 맡았습니다. 건축심의를 2024년 6월에 통과하며 리모델링이 확정되었습니다.
- 주요 장점: 송파구라는 입지 조건과 쾌적한 주거 환경이 강점입니다.
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