과거 ‘압구정, 서초, 방배’는 강남권에서 부촌으로 손꼽히던 지역들이었습니다. 방배동은 한때 강남의 주요 요지 중 하나로, 성북동과 한남동 같은 강북의 전통적인 부촌과 비견될 정도로 고급 단독주택이 많았습니다. 여러 기업가와 부유층이 모여 살던 이곳은 2000년대 들어 다른 강남권 지역들에 비해 다소 뒤처지는 모습을 보이기 시작했습니다. 특히, 방배동은 대규모 아파트 단지가 들어선 반포나 개포동에 비해 상대적으로 소규모 아파트와 단독주택 중심이었기 때문에 점차 고소득층이 빠져나가고 동네의 명성도 퇴색되었습니다.
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재건축 사업의 현황과 전망
1. 방배동 재건축의 배경과 특징
방배동은 과거 ‘압구정, 서초, 방배’로 불리며 강남의 주요 부촌 중 하나였습니다. 그러나 2000년대 이후 압구정, 서초 등 다른 강남 지역들이 대규모 아파트 단지를 중심으로 개발이 진행된 반면, 방배동은 소규모 아파트와 단독주택 중심으로 남아 상대적으로 뒤처진다는 평가를 받았습니다. 이러한 상황에서 방배동 일대가 최근 재건축 사업을 통해 다시 주목받기 시작했습니다.
2. 재건축 사업의 진행 현황
방배동 재건축은 크게 단독주택, 다가구주택, 다세대주택(빌라) 중심으로 진행되고 있습니다. 방배동은 기존의 양호한 도로 및 기반시설 덕분에 재건축이 가능하며, 이는 일반적인 재개발과는 달리 주택만 허물고 새 아파트를 짓는 방식으로 진행됩니다. 이러한 방식 덕분에 재건축 사업의 속도가 빠르고, 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있는 단지도 많아 투자자들에게 매력적인 지역으로 부상하고 있습니다.
3. 주요 재건축 단지들
방배동에서 진행 중인 주요 재건축 단지는 다음과 같습니다:
- 5구역 (디에이치방배): 방배동에서 가장 큰 규모로 3064가구로 재건축될 예정입니다. 이수역과 내방역 사이에 위치해 있으며, 주변에 학교와의 접근성이 뛰어나 입지적으로 매우 유리합니다. 올해 하반기에는 1251가구가 일반 분양될 예정입니다.
- 6구역 (래미안원페를라): 1097가구 규모로, 삼성물산이 시공사로 선정되었습니다. 내방역과 이수역 사이에 위치해 있으며, 올해 하반기 분양 시장에 465가구가 나올 예정입니다.
- 13구역 (방배포레스트자이): 2217가구로 재건축되며, 현재 철거 작업이 진행 중입니다. 사당역과 방배역 사이에 위치해 있으며, 동덕여고 등 학군이 우수합니다.
- 14구역 (방배 르엘): 487가구로, 최근 철거를 마치고 내년 착공을 목표로 하고 있습니다. 2호선 방배역과 가깝고, 녹지 공간이 풍부한 것이 특징입니다.
4. 재건축 사업의 전망
방배동 재건축 사업이 마무리되면, 이 지역은 1만 가구가 넘는 대규모 아파트 단지로 변모하게 됩니다. 이러한 대규모 개발은 방배동의 주거 환경을 크게 개선하고, 강남 지역 내에서도 높은 주거 가치를 가지게 할 것으로 기대됩니다. 또한, 서리풀터널 개통으로 교통망이 개선된 데다, 정보사 용지 개발과 사당역 복합환승센터 개발 등의 추가 호재도 더해지면서 방배동의 재건축 사업은 더욱 긍정적인 전망을 가지고 있습니다.
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주요 재건축 단지들
1. 5구역 – 디에이치방배
- 규모: 3064가구
- 위치: 방배동에서 가장 큰 규모의 재건축 단지로, 이수역(4·7호선)과 내방역(7호선) 사이에 위치해 있습니다. 2호선 방배역도 도보로 접근 가능한 거리입니다.
- 특징: 방배동에서 가장 큰 규모의 재건축 단지이며, 현대건설의 고급 브랜드 ‘디에이치’가 적용될 예정입니다. 학교와의 접근성이 뛰어나며, 올해 하반기에는 1251가구가 일반분양으로 나올 예정이라 많은 관심을 받고 있습니다.
2. 6구역 – 래미안원페를라
- 규모: 1097가구
- 위치: 내방역과 이수역 사이에 위치해 있으며, 서문여중·서문여고와 가깝습니다.
- 특징: 삼성물산이 시공사로 선정된 이 단지는 ‘래미안원페를라’라는 이름으로 재건축됩니다. 방배동 재건축 구역 중 가장 빠르게 진행되고 있으며, 올해 하반기에는 465가구가 일반 분양될 예정입니다. 이 단지는 거의 평지에 위치해 있어 입지적인 매력도 상당합니다.
3. 13구역 – 방배포레스트자이
- 규모: 2217가구
- 위치: 사당역(2·4호선)과 방배역(2호선) 사이에 위치해 있습니다. 동덕여고 등 우수한 학군이 근처에 있습니다.
- 특징: 최근 서울시 건축심의를 통과했으며, 현재 철거작업이 진행 중입니다. 재건축 후 ‘방배포레스트자이’라는 이름으로 2217가구 규모의 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 이 단지는 방배동에서 가장 활발히 거래가 이루어지고 있는 재건축 구역 중 하나입니다.
4. 14구역 – 방배 르엘
- 규모: 487가구
- 위치: 2호선 방배역과 도보 5~6분 거리에 위치해 있으며, 이수동산과 방배근린공원 등 녹지 공간이 풍부합니다.
- 특징: 5구역에서 분리되어 나온 구역으로, 최근 철거를 마치고 내년 착공을 목표로 하고 있습니다. 롯데건설이 시공사로 선정되었으며, 고급 브랜드 ‘르엘’이 적용될 예정입니다. 방배동 재건축 구역 중에서는 작은 규모지만 입지가 뛰어나 ‘알짜’로 평가받고 있습니다.
5. 7구역
- 규모: 316가구
- 위치: 내방역에서 도보 2분 거리이며, 서리풀터널과 인접해 강남역까지 직선으로 연결됩니다.
- 특징: 이 구역은 최근 사업시행인가를 받았으며, 입지적인 측면에서 매우 뛰어납니다. 서리풀터널을 통해 강남 중심부로의 접근성이 우수하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.
6. 삼익아파트 – 아크로리츠카운티
- 규모: 707가구
- 위치: 방배역 역세권에 위치해 있으며, 상문고 등 학군과의 접근성이 좋습니다.
- 특징: 방배동의 대표적인 아파트 단지 중 하나로, ‘아크로리츠카운티’라는 이름으로 재건축이 진행 중입니다. 이 중 166가구가 일반분양으로 나올 예정입니다.
7. 신동아아파트 – 오티에르 방배
- 규모: 843가구
- 위치: 방배역 역세권에 위치해 있으며, 상문고와 가깝습니다.
- 특징: 포스코이앤씨가 시공사로 선정되었으며, ‘오티에르 방배’라는 이름으로 탈바꿈할 예정입니다. 현재 착공을 앞두고 있으며, 방배동 내에서 입지가 우수한 단지 중 하나입니다.
8. 방배삼호아파트 및 신삼호아파트
- 규모: 방배삼호아파트 1005가구, 신삼호아파트 935가구
- 위치: 서래마을과 가깝고, 반포동과의 접근성이 우수합니다.
- 특징: 이들 아파트는 서리풀터널과의 접근성이 좋아 교통편의가 높으며, 재건축이 완료되면 방배동 내에서 부촌으로 자리 잡을 가능성이 큽니다.
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방배동 주요 인프라
1. 교육 인프라
방배동은 우수한 교육 인프라로 잘 알려져 있습니다. 이 지역에는 여러 초등학교, 중학교, 고등학교가 자리잡고 있어 학군이 뛰어납니다.
- 초등학교: 방배초등학교, 이수초등학교 등이 있으며, 이들 학교는 재건축 단지들과 가까운 거리에 위치해 있어 자녀 교육을 위한 좋은 환경을 제공합니다.
- 중학교: 이수중학교, 서문여자중학교 등이 있으며, 교육 시설의 접근성이 좋습니다.
- 고등학교: 서문여자고등학교, 동덕여자고등학교 등이 있으며, 학군이 우수한 편입니다. 이 외에도 주변에 다양한 학원들이 밀집해 있어 사교육 환경도 잘 갖추어져 있습니다.
2. 교통 인프라
방배동은 서울 내에서 교통망이 잘 발달한 지역 중 하나로, 다양한 교통 수단을 이용할 수 있습니다.
- 지하철: 방배동에는 2호선 방배역, 7호선 내방역, 4·7호선 이수역 등이 위치해 있습니다. 이들 역을 통해 강남, 서초, 사당 등 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.
- 도로 교통: 서리풀터널이 개통되면서 강남 중심부로의 이동이 훨씬 수월해졌습니다. 서초대로와 반포대로 등 주요 도로를 통해 강남 일대로의 접근이 매우 편리합니다.
- 버스: 여러 노선의 시내버스가 운행되며, 서울의 주요 지역과의 연결성이 좋습니다.
3. 녹지 및 여가 시설
방배동은 도심 속에서도 녹지가 풍부한 지역으로, 다양한 공원과 여가 시설이 자리잡고 있습니다.
- 서리풀공원: 방배동과 서초동 사이에 위치한 대규모 공원으로, 주민들이 산책, 운동 등을 즐길 수 있는 공간을 제공합니다. 서리풀터널로 인해 교통편의도 증가하면서 더욱 많은 사람들이 이용하고 있습니다.
- 방배근린공원: 방배동 내 위치한 작은 규모의 공원으로, 주변 주민들이 이용하기 좋습니다. 이 공원은 방배 14구역 재건축 단지와 가까워, 해당 지역 주민들에게 훌륭한 여가 공간이 됩니다.
- 이수동산: 녹지 공간이 잘 조성되어 있어 주민들의 산책 및 휴식 공간으로 이용됩니다.
4. 의료 인프라
방배동은 다양한 의료 시설이 있어 주민들이 건강 관리에 어려움을 겪지 않습니다.
- 서울성모병원: 인근 서초구 반포동에 위치한 대형 종합병원으로, 방배동 주민들이 이용하기에 매우 편리합니다. 종합적인 의료 서비스를 제공하여 주민들의 건강을 책임집니다.
- 기타 병원 및 의원: 방배동 내에도 여러 병원, 치과, 한의원 등이 위치해 있어 일상적인 건강 관리를 위한 의료 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.
5. 상업 및 생활 편의 시설
방배동은 다양한 상업 시설과 생활 편의 시설이 잘 조성되어 있어 생활의 편리함을 제공합니다.
- 대형마트 및 슈퍼마켓: 인근에 이수역 근처의 이수역 이마트와 같은 대형마트가 있어 생활 필수품을 구매하기 용이합니다. 방배동 내에도 여러 슈퍼마켓과 편의점이 밀집해 있어 일상적인 장보기가 편리합니다.
- 카페 및 음식점: 방배동은 고급 카페와 다양한 음식점들이 많아 외식이나 커피 한 잔을 즐기기 좋은 환경을 제공합니다. 특히 방배동 일대는 트렌디한 카페들이 많아 젊은 층에게도 인기가 많습니다.
- 쇼핑: 방배동에서 조금만 이동하면 강남, 서초, 반포 등 쇼핑몰과 백화점이 밀집한 지역으로의 접근이 용이해 쇼핑을 즐기기 좋습니다.
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방배동 주요 아파트 시세
1. 방배그랑자이
- 위치: 방배3구역 재건축 단지로, 방배동 내에서도 가장 신축 아파트에 속합니다.
- 규모: 총 758가구
- 시세: 방배그랑자이의 30평형 아파트(전용 84㎡)는 현재 시세가 약 20억 원대 후반으로 형성되어 있습니다. 해당 단지는 2021년 입주를 마쳤으며, 입지적 장점과 신축 단지라는 점에서 높은 시세를 유지하고 있습니다.
2. 방배아트자이
- 위치: 방배3구역에 위치하며, 방배동 내에서 가장 빠르게 재건축이 완료된 단지 중 하나입니다.
- 규모: 총 353가구
- 시세: 방배아트자이의 30평형 아파트(전용 84㎡)는 약 20억 원 초중반대의 시세를 기록하고 있습니다. 2018년 10월 입주를 마쳤으며, 신축 아파트로서의 가치를 인정받고 있습니다.
3. 방배포레스트자이
- 위치: 방배13구역에 위치한 대규모 재건축 단지로, 사당역과 방배역 사이에 있습니다.
- 규모: 총 2217가구
- 시세: 방배포레스트자이의 30평형 아파트(전용 84㎡)는 현재 시세가 약 20억 원 초반에서 중반대로 예상됩니다. 아직 공사가 진행 중이지만, 거래가 활발한 구역 중 하나로 투자자들 사이에서 관심이 높습니다.
4. 디에이치방배
- 위치: 방배5구역에 위치한 대규모 재건축 단지로, 이수역과 내방역 사이에 위치합니다.
- 규모: 총 3064가구
- 시세: 디에이치방배의 30평형 아파트(전용 84㎡)는 예상 시세가 약 20억 원대 후반에서 30억 원 초반에 이를 것으로 보입니다. 현대건설의 고급 브랜드 ‘디에이치’가 적용되어 높은 시세를 기록할 가능성이 큽니다.
5. 래미안원페를라
- 위치: 방배6구역에 위치한 재건축 단지로, 내방역과 이수역 사이에 있습니다.
- 규모: 총 1097가구
- 시세: 래미안원페를라의 30평형 아파트(전용 84㎡)는 시세가 약 20억 원대 중반에서 후반으로 형성될 것으로 예상됩니다. 삼성물산의 ‘래미안’ 브랜드가 적용되어 높은 브랜드 가치를 지니고 있습니다.
6. 방배르엘
- 위치: 방배14구역에 위치하며, 방배역과 가까운 거리에 있습니다.
- 규모: 총 487가구
- 시세: 방배르엘의 30평형 아파트(전용 84㎡)는 예상 시세가 약 20억 원대 초반에서 중반으로 예상됩니다. 롯데건설의 고급 브랜드 ‘르엘’이 적용되며, 소규모지만 입지가 우수하여 ‘알짜’로 평가받고 있습니다.
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방배동 향후 가격 전망
1. 재건축 사업의 영향
방배동의 재건축 사업은 이 지역의 가격 상승을 이끄는 주요 요인 중 하나입니다. 재건축이 완료된 단지들이 속속 등장하면서 방배동은 신축 아파트 공급이 크게 증가하고 있습니다. 이러한 신축 단지들은 고급 브랜드 아파트로 탈바꿈하며, 강남권 내에서도 경쟁력 있는 주거지로 자리 잡고 있습니다.
재건축이 진행 중인 단지들은 대부분 대형 건설사의 고급 브랜드가 적용되고 있으며, 이는 향후 입주 시 높은 가격대를 형성할 가능성이 큽니다. 특히, 대규모 아파트 단지들이 잇따라 들어서면 방배동은 ‘미니 신도시’로 변모하게 될 전망입니다. 이로 인해 방배동 일대의 주거 수요가 증가하고, 이는 가격 상승의 주요 요인이 될 것입니다.
2. 교통망 개선
서리풀터널의 개통은 방배동의 교통 접근성을 크게 개선시킨 요인 중 하나입니다. 과거에는 방배동이 강남 중심부와의 접근성에서 다소 불리했으나, 서리풀터널을 통해 강남역, 삼성역 등 주요 지역으로의 이동이 훨씬 편리해졌습니다. 이 같은 교통망 개선은 방배동의 주거 가치를 높이는 데 기여하고 있으며, 이는 향후 가격 상승을 더욱 가속화할 요인으로 작용할 것입니다.
3. 주변 개발 호재
방배동 주변에는 다양한 개발 호재들이 존재합니다. 대표적으로 정보사 용지 개발 프로젝트와 사당역 복합환승센터 개발 사업이 있습니다. 정보사 용지 개발은 첨단산업 분야 기업과 스타트업이 입주할 오피스 타운을 조성하는 것으로, 이 지역의 경제적 가치를 크게 높일 것으로 기대됩니다. 또한, 사당역 복합환승센터 개발은 방배동 남쪽에 위치한 사당역 일대를 복합적인 상업, 업무, 문화, 주거 기능이 결합된 지역으로 탈바꿈시킬 계획입니다.
이러한 개발 호재들은 방배동의 경제적 활성화와 인구 유입을 촉진하며, 이는 장기적으로 방배동 부동산 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
4. 교육 인프라와 학군
방배동은 강남권에서 우수한 학군을 자랑하는 지역 중 하나로, 교육 환경이 뛰어납니다. 방배동 내에 위치한 여러 명문 학교들과 학원가의 밀집은 학부모들 사이에서 큰 인기를 끌고 있으며, 이는 해당 지역의 주거 수요를 꾸준히 유지하게 만드는 요인입니다. 특히 자녀 교육을 중시하는 수요자들이 지속적으로 방배동으로 몰리면서 이 지역의 주택 가격은 안정적으로 상승할 가능성이 큽니다.
5. 시장 전망과 리스크 요인
방배동의 가격 전망은 전반적으로 긍정적이지만, 몇 가지 리스크 요인도 고려해야 합니다. 재건축 초과이익환수제나 정부의 부동산 규제 정책이 강화될 경우, 방배동의 재건축 사업이 지연되거나 중단될 가능성이 있으며, 이는 단기적으로 가격 상승에 제동을 걸 수 있습니다. 또한, 금리 인상 등 매크로 경제 요인도 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
결론
방배동의 재건축 사업은 과거의 명성을 되찾을 중요한 기회로 보입니다. 대규모 아파트 단지가 조성되고 교통망과 주변 개발 호재가 더해지면서, 방배동은 다시 한번 강남의 주요 주거지로 자리 잡을 것으로 기대됩니다. 투자자들과 실거주자들 모두에게 매력적인 지역으로 평가받는 방배동의 미래가 주목됩니다.
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