2019년 이후로 미국의 오피스 부동산 시장은 재택근무(Work From Home)의 증가와 기업들의 비용 절감 중심의 예산 전략 채택으로 인해 큰 타격을 입었습니다. 이러한 변화들은 코로나19 팬데믹 이전부터 미 전역에서 오피스 공간의 순 흡수량이 약 1억 3천만 평방피트 감소하게 된 주된 원인이 되었습니다. 이러한 변동과 새로운 오피스 공간의 도입은 오피스 공실률과 이용 가능성을 각각 6.5%와 7% 증가시켜, 2023년 말 기준으로 약 18%의 공실률과 25%의 이용 가능성률로 역대 최고치에 도달하게 하였습니다. 일부 시장 참여자들이 오피스 점유율이 안정화될 것이라고 예상하고 있음에도 불구하고, 공급 파이프라인의 축소에도 불구하고 빠른 회복 가능성은 낮아 보이며, 최적의 시나리오 하에서도 단기간 내에 오피스 점유율이 크게 회복될 것이라는 징후는 보이지 않습니다.
오피스 부동산 시장 현황
최근 몇 년간 오피스 시장에 대한 혼란은 기록상 최악의 기간이었으며, 닷컴 버블과 글로벌 금융위기(GFC) 동안 보였던 것보다도 더 많은 공간이 비워졌습니다. 최근 몇 년 동안 오피스 공급 성장률이 약 5%에 불과했음에도 불구하고 현재의 점유율은 역사상 최저 수준입니다. 낙관적인 가정을 통해 예상해보면, 미국 오피스 점유율이 팬데믹 이전 수준으로 회복되기까지 약 5년이 걸릴 것으로 보이며, WFH로 인해 더 큰 타격을 입은 시장들 예를 들어 샌프란시스코는 9년 이상 걸릴 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 예측은 새로운 공급이 없다는 가정하에 이루어진 것이며, 낙관적인 흡수율을 바탕으로 한 것이기 때문에 실제로 코로나 이전의 점유율을 달성하는 것은 먼 미래의 일로 보입니다.
회복의 길은 향후 몇 년 간 공급될 예정인 오피스 공간의 기존 파이프라인에 의해 더 복잡해질 것입니다. 회복을 위해 필요한 흡수율은 경제 환경의 변화, 비즈니스 신뢰도의 하락, 보수적인 일자리 성장 전망 및 원격 근무가 오피스 공간 수요에 미치는 장기적 영향 등으로 인해 도전을 받고 있습니다. 원격 근무 시나리오에서 실제로 사용되는 오피스 공간을 고려한 “실질 밀도” 개념은 수요에 대한 지속적인 하방 압력을 시사합니다. 즉, 더 적은 수의 직원이 매일 사무실에 출근하더라도 고용주는 자연스럽게 밀도를 감소시킬 수 있습니다. 이는 실제 사무실을 사용하는 직원의 수가 줄어든다는 것을 의미하며, 이는 수요에 부정적인 영향을 미칩니다.
앞으로 보다 현실적인 회복 시나리오는 약 1%의 오피스 사용 직종의 일자리 성장과 5년 동안 <1%의 공급 성장을 포함할 것입니다. 이는 국가적인 점유율이 장기간에 걸쳐 2019년 점유율 수준으로 회복되지 않을 것임을 의미합니다. 역사적 추세를 보면, 닷컴 버블의 최고 점유율은 다시 도달하지 못했으며, GFC 이후 점유율이 GFC 이전 수준으로 회복되기까지 11년이 걸렸습니다.
오피스 부문의 구조적 공실률
오피스 부문의 구조적 공실률은 시간이 지남에 따라 증가하는 경향이 있으며, 새로운 공급이 구식 오피스 재고를 쓸모없게 만듦에 따라 이러한 추세는 앞으로 악화될 가능성이 높습니다. 그린스트리트(Green Street)의 분석에 따르면, 점유율은 2025년 말까지 80% 범위로 추가로 200bp 감소한 후 2028년까지 소폭의 점유율 개선이 예상되지만 코로나 이전에 비해 구조적 공실률이 높을 것으로 예상됩니다.
그럼에도 불구하고, 모든 오피스 공간이 동등하게 영향을 받는 것은 아닙니다. 코로나 이후 새로 개발되거나 재개발된 고급 오피스 빌딩은 생산성 증가, 직원 유지 및 교육을 위한 도구로서뿐만 아니라 직원들에게 집에서 벗어나 사무실로 출근하도록 유인하기 위한 수단으로 점차 인식되고 있습니다. WFH의 영향을 받더라도 모든 오피스 속성이 원격/하이브리드 업무 추세의 영향을 동일하게 받는 것은 아니며, 고품질 및 새로 개발된(재개발된) 오피스 속성은 계속해서 과도한 임대 수요를 끌어들일 것이며, 따라서 폐기 위험이 낮아질 것입니다.
이는 트로피/클래스 A 오피스 빌딩이 향후 가시적인 기간 동안 저조한 점유율 통계에도 불구하고 상대적으로 잘 수행될 수 있음을 의미합니다. 특정한 편의 시설이 잘 갖추어진 하위 시장도 더 나은 성과를 낼 수 있으며, 코로나 이전 점유율 수준으로 회복할 수 있을 가능성이 있습니다. 그러나 경쟁력 있는 “Class A” 재고의 비율이 팬데믹 이전에 비해 축소되었다는 것은 분명해 보입니다. 더욱이, 오늘날 고급 재고가 10년 후에는 새로운 공급이 계속해서 시장에 출시됨에 따라 경쟁력이 낮아질 수 있습니다.
대규모 오피스 전환(conversions)의 가능성도 오피스 점유율에 실질적인 영향을 미치기 위해 필요한 전환 공간의 엄청난 양 때문에 그리 가능성이 높지 않아 보입니다. 예를 들어, 점유율을 약 1% 개선하기 위해서는 약 5천만 평방피트의 오피스 공간이 전환되어야 합니다.
오피스에서 주거용으로의 전환에 대한 추측이 많지만, 현재 건설 중인 파이프라인은 약 1천만 평방피트 정도에 불과합니다. 산업용 전환도 다른 옵션일 수 있지만, 산업용 부동산은 일반적으로 더 큰 층면적을 가지고 있으며 보다 교외 지역에 위치하기 때문에 이에 대한 기회도 제한적일 가능성이 높습니다. 또 다른 전환 가능성은 오피스에서 생명 과학 시설로의 전환인데, 오피스와 생명 과학 속성이 구조적/운영적 특성에서 차이가 있기 때문에 전환 작업이 어려울 수 있습니다.
전반적으로, 약 6천만 평방피트의 오피스 전환 사업이 진행 중이거나 계획 중으로 보고되고 있지만, “계획 중”으로 분류된 프로젝트가 얼마나 진행되었는지는 불분명하며, 이러한 재개발은 완료되기까지 몇 년이 걸릴 것입니다. 따라서 이는 오피스 기본 조건에 실질적인 영향을 미치기에는 충분하지 않을 가능성이 높으며, 더 높은 이자율 환경이 경제적 근거를 찾기 더 어렵게 만들기 때문에 새로운 전환이 이미 시작되지 않은 경우에는 덜 가능해 보입니다. 여기에 더해, 향후 몇 년 동안 약 1억 평방피트의 새로 개발된 오피스 공간이 출시될 가능성이 있으므로, 전환 작업이 실질적으로 증가하더라도 이는 미래의 공급 증가를 상쇄하는 데 더 가능성이 높으며 기존 공실률을 낮추는 데는 기여하지 않을 것입니다.
미국 오피스 점유율의 과거 회복은 대부분 “V자형”이었습니다. 이는 오피스 시장이 역사적으로 경기 주기에 매우 민감하기 때문입니다. 경제 주기가 전환될 때 회사들은 일자리를 줄이고 공간을 비우며, 경제가 다시 가속화될 때 반대의 상황이 발생합니다. 즉, 일자리가 늘어나면 오피스 수요도 증가합니다. 그러나 이번 주기는 과거와는 다르게 진행될 가능성이 높으며, 이는 원격 근무(WFH)가 오피스 수요에 대한 장기적인 역풍으로 작용하기 때문입니다. 따라서 과거와 같은 수준의 오피스 수요를 창출하기 위해서는 훨씬 더 많은 신규 일자리가 필요할 것입니다. 그린스트리트(Green Street)는 결과적으로 오피스 시장의 회복이 더 “L자형”을 취할 것이며, 오피스 재고의 쓸모없음(obsolescence)으로 인해 구조적 공실률이 높아질 것이라고 가정합니다.
이러한 상황에서 오피스 부동산 투자자와 이해관계자들은 시장의 변화하는 역학과 오피스 공간 사용자의 변화하는 요구를 이해하면서 이러한 도전을 탐색해야 합니다. 고급 오피스 빌딩과 같은 특정 자산은 시장 전체에 비해 상대적으로 강력한 성과를 보일 수 있지만, 전반적으로 오피스 부동산 시장은 전통적인 직장 환경에 대한 수요 감소와 함께 장기적인 구조적 변화에 직면할 것입니다.
더욱이, 오피스 공간에 대한 수요가 회복되기 위해서는 경제적 활동의 확대 뿐만 아니라, 원격 근무 정책, 기업 문화, 기술의 발전 등 다양한 요인들이 복합적으로 고려되어야 할 것입니다. 이는 또한 부동산 개발자와 소유주들에게 기존 공간을 재평가하고, 새로운 수요를 충족시킬 수 있는 혁신적인 방안을 모색하도록 요구할 것입니다.
결론적으로, 미국의 오피스 부동산 시장은 팬데믹 이후의 새로운 근무 형태와 경제적 요인들로 인해 복잡한 변화의 시기를 맞이하고 있습니다. 시장 참여자들은 이러한 변화를 인식하고 적응하는 동시에, 미래의 오피스 환경을 재정의할 수 있는 기회를 찾아야 할 것입니다.
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