국토교통부가 최근 건설 경기 회복을 위해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업의 지원 방안으로 리츠(REITs) 활용 방안을 제시했습니다. 이는 브릿지단계의 미분양 위험을 감소시키기 위해 공공지원민간임대리츠로의 전환을 지원하고, 준공 후 미분양 주택을 기업구조조정리츠(CR리츠)가 매입할 수 있도록 돕는 것을 포함합니다. 이러한 조치는 PF사업의 초기 비용을 지원하고, 토지 매입, 인허가, 본PF, 착공, 분양이 순차적으로 진행될 수 있도록 설계되었습니다.
세부적으로, 브릿지론 단계에서 본PF로 전환되지 못한 사업장은 공공지원민간임대리츠를 통해 주택도시기금의 지원을 받아 PF대출과 착공이 원활하게 진행될 수 있도록 합니다. 이는 토지가 경매될 위험이 있는 경우, 주택도시기금의 투자를 통해 리츠로 전환되며, 이 과정에서 신용보증과 함께 리츠 참여 요건이 완화되고 규제가 합리적으로 개선될 예정입니다.
CR리츠는 준공 후 미분양 주택을 매입하여 임대 주택으로 운영하고, 부동산 시장이 호전될 경우 이를 분양하여 사업비를 회수할 수 있는 구조를 제공합니다. 이는 세제 지원과 기금 투자를 접목하여 PF사업의 정상화뿐만 아니라 임대주택 공급 증가로 주거 안정에도 기여할 수 있습니다.
4월 8일에는 관련 업계 대상으로 설명회가 개최되어 구체적인 공모 방법과 사업 절차에 대해 안내될 예정입니다. 이 설명회는 주택도시기금, 부동산원, HUG와 같은 다양한 기관들이 참여하며, 리츠 관련 수요 조사도 이루어질 예정입니다. 이러한 행사는 리츠 설립과 운영을 지원하고, 관련 업계가 어려움을 극복하고 임대 주택 시장을 활성화하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.
결국, 이러한 정책은 경매 위기에 처한 PF사업장을 보호하고, 부동산 시장의 불안정성을 줄이며, 장기적으로는 주거 안정과 부동산 시장의 건전한 발전을 도모하는 데 기여할 것으로 보입니다. 국토교통부는 이러한 리츠 방식의 도입을 통해 PF사업장의 어려움을 해결하고, 부동산 시장의 안정을 기하기 위해 노력하고 있습니다.
리츠(REITs)를 활용한 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 지원 방안의 주요 목적
리츠(REITs)를 활용한 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 지원 방안의 주요 목적은 다음과 같습니다:
- 경매 위기에 처한 PF사업장 지원: 리츠를 활용하여 미분양 위험 또는 초기 비용 문제로 경매 위기에 처한 사업장을 지원합니다. 이를 통해 PF사업의 초기 단계에서 발생할 수 있는 재정적 위험을 감소시키고, 사업의 연속성을 보장합니다.
- 정상화 및 임대주택 공급 증가: PF사업을 정상화하고 부동산 시장의 안정성을 높이는 동시에, 임대주택 공급을 늘려 주거 안정에 기여합니다. 이는 공공지원민간임대리츠와 CR리츠를 통해 미분양 주택을 임대주택으로 전환하고, 나중에 시장 상황이 개선될 때 적절한 가격에 매각할 수 있도록 합니다.
- 리츠 참여 요건 완화 및 규제 개선: 리츠 참여 요건을 완화하고 관련 규제를 합리적으로 개선하여, 더 많은 사업자가 리츠 설립에 참여할 수 있도록 돕습니다. 이는 부동산 개발 사업의 활성화와 임대주택 시장의 확대를 도모합니다.
이러한 목적들은 리츠를 활용하여 부동산 시장의 안정과 성장을 도모하고, 금융적으로 취약한 사업장을 지원하여 전반적인 건설 및 부동산 업계의 발전을 촉진하려는 데 중점을 두고 있습니다.
공공지원민간임대리츠와 기업구조조정리츠(CR리츠)의 역할과 기능
공공지원민간임대리츠와 기업구조조정리츠(CR리츠)는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 지원 방안의 중요한 구성 요소로, 각각의 역할과 기능은 다음과 같습니다
공공지원민간임대리츠
역할 및 기능:
- 미분양 위험 감소: 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 등으로 본PF로 전환하지 못하고 경매 위기에 빠진 사업장을 지원합니다. 이를 통해 사업장은 경매 위기를 벗어나 안정적인 자금 조달과 사업 진행이 가능해집니다.
- 주거 안정 및 공급 증가: 이 리츠는 주택도시기금의 투자를 받아 임대주택을 제공함으로써 저렴한 가격에 임대 주택을 시장에 공급합니다. 이는 장기적으로 주거 안정을 도모하고, 주택 시장의 안정성을 높이는 데 기여합니다.
- 신용보증 및 투자 유치: HUG(주택도시보증공사)의 보증을 받아 PF대출과 같은 금융 지원을 보다 원활하게 이용할 수 있습니다.
기업구조조정리츠(CR리츠)
역할 및 기능:
- 미분양 주택 매입 및 임대 운영: 준공 후 미분양 주택을 매입하여 이를 임대 주택으로 운영합니다. 이는 부동산 시장의 하락기에 임대 수요를 충족시키고, 임대 수입을 통해 투자 비용을 회수하는 경로를 제공합니다.
- 부동산 경기 회복 시 분양 전환: 부동산 경기가 회복되는 시점에 CR리츠가 보유한 임대 주택을 적정 가격에 분양하여 추가적인 수익을 창출할 수 있습니다.
- 세제 혜택 및 규제 완화: CR리츠는 세제 혜택(예: 취득세 감면)을 받으며, 조속한 설립과 운영을 위해 일부 공모 의무 등의 규제도 면제받습니다.
이 두 종류의 리츠는 부동산 시장의 다양한 단계에서 금융적 지원과 안정성을 제공하며, 각각의 시장 상황과 위험 요소에 맞춰 특화된 기능을 수행합니다. 이를 통해 부동산 PF 사업의 전반적인 환경을 개선하고, 더욱 안정적인 부동산 개발과 투자 환경을 조성하는 데 기여합니다.
구체적인 공모 방법과 사업 절차
구체적인 공모 방법과 사업 절차에는 다음과 같은 내용이 포함될 예정입니다
- 공모 방법:
- 참여 대상: 관련 업계의 금융투자협회, 대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회 등이 참여합니다. 이들 대상으로 리츠 관련 공모 절차가 소개될 것입니다.
- 리츠 참여 요건: 리츠 참여를 위한 요건 및 필요 서류, 등록 절차 등이 상세하게 안내될 예정입니다.
- 수요 조사: 4월 8일부터 30일까지 리츠에 대한 수요 조사를 진행합니다. 이 조사를 통해 실제 투자자들의 관심과 필요를 파악하여 더욱 적합한 리츠 상품을 설계할 수 있습니다.
- 사업 절차:
- 사업 단계 설명: PF사업이 브릿지론에서부터 토지 매입, 인허가, 본PF, 착공, 분양까지 어떻게 진행되는지 전반적인 흐름에 대한 설명이 포함됩니다.
- 리츠 인가 절차: 리츠를 설립하고 운영하기 위해 필요한 인가 절차와 관련 정책이 설명될 것입니다. 이는 리츠 설립을 원하는 기업들에게 필수적인 정보를 제공합니다.
- 규제 개선 및 지원 방안: 리츠 참여를 촉진하기 위한 규제 개선안과 각종 지원 방안이 소개될 예정입니다. 이를 통해 참여 기업들이 리츠 설립 및 운영에 있어서 더욱 원활하게 절차를 진행할 수 있도록 도움을 제공합니다.
이 설명회는 리츠를 활용한 PF사업 지원방안을 이해하고, 관련 업계가 참여를 통해 실질적인 혜택을 받을 수 있도록 구체적인 정보를 제공하는 데 중점을 둘 것입니다. 이러한 정보는 사업의 성공적인 진행과 리츠의 효율적인 운영을 위해 필수적입니다.
리츠를 활용한 PF사업장의 경매 위기 해결 방법
리츠를 활용하여 PF사업장의 경매 위기를 해결하는 방법과 이 과정에서 제공되는 세제 혜택은 다음과 같습니다
경매 위기 해결 방법
- 공공지원민간임대리츠 활용: 브릿지론 단계에서 본 PF(프로젝트 파이낸싱)로의 전환에 실패하고 경매 위기에 처한 사업장은 공공지원민간임대리츠를 통해 지원을 받을 수 있습니다. 이 리츠는 주택도시기금으로부터 자금을 조달받아 사업장을 안정화시키고, 필요한 경우 경매를 방지하기 위해 토지 매입이나 초기 비용을 대출해줍니다. 이를 통해 PF사업장은 경매 위기를 벗어나 사업을 지속할 수 있는 기회를 얻습니다.
- CR리츠(기업구조조정리츠) 활용: 준공 후 미분양 주택이 발생한 경우, CR리츠를 통해 이러한 주택을 매입하고 임대주택으로 전환하여 운영합니다. 이 과정은 임대 수익을 생성하고, 부동산 시장이 회복될 때 주택을 분양 전환함으로써 사업비를 회수할 수 있는 기회를 제공합니다.
제공되는 세제 혜택
- 취득세 감면: CR리츠는 미분양 주택을 매입할 때 적용받는 취득세가 통상적인 12%에서 1%~3%로 감면됩니다. 특히, 6억 원 미만의 경우 1%의 취득세만 부과됩니다.
- 종합부동산세 합산 배제: CR리츠에 의해 매입된 부동산은 종합부동산세의 합산에서 배제되어, 세 부담이 감소합니다.
이러한 세제 혜택은 리츠의 설립과 운영을 촉진하고, 부동산 개발 프로젝트의 경제적 부담을 줄여줌으로써 PF사업장의 금융적 안정성을 강화하고, 경매 위기에 효과적으로 대응할 수 있도록 합니다. 이와 함께, 리츠를 통한 임대주택 공급 확대와 부동산 시장의 안정화에도 기여할 것입니다.
임대주택 시장을 활성화하고 주거 안정을 도모하기 위한 리츠의 장기적인 효과
리츠를 활용하여 임대주택 시장을 활성화하고 주거 안정을 도모하는 방안은 다음과 같은 장기적인 효과와 기대되는 결과를 가져올 수 있습니다
장기적인 효과
- 임대주택 공급 증가: 리츠를 통해 미분양 주택을 매입하고 이를 임대주택으로 전환함으로써, 저렴한 가격에 안정적인 임대 주택을 시장에 대량 공급할 수 있습니다. 이는 특히 주택 구매 능력이 제한된 중소득층 및 저소득층에게 큰 혜택을 제공할 수 있습니다.
- 주거 안정성 강화: 안정적이고 지속적인 임대주택 공급은 주거 불안정 문제를 완화시키고, 전반적인 사회적 안정을 촉진합니다. 장기적으로는 임대주택에 대한 수요가 안정화되고, 이는 부동산 시장의 가격 폭등 및 하락을 방지하는 데 기여할 수 있습니다.
- 부동산 시장의 안정화: 리츠를 통해 부동산 시장의 급격한 변동성을 줄일 수 있으며, 특히 경기 침체기에도 임대주택을 통한 지속적인 수익 창출이 가능합니다. 이는 전체 부동산 시장에 대한 신뢰를 강화하고, 장기적인 투자 유치에도 긍정적인 영향을 미칩니다.
기대되는 결과
- 금융 및 투자 환경의 개선: 세제 혜택 및 다양한 금융 지원 방안이 리츠와 연계됨으로써, 부동산 프로젝트의 재무적 안정성이 강화됩니다. 이는 부동산 개발에 대한 투자를 촉진하고, 국내외 투자자들에게 더 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.
- 사회적 책임의 실현: 리츠를 통한 임대주택 사업은 사회적 책임 투자(SRI)의 일환으로 볼 수 있습니다. 이는 기업과 투자자들이 사회적 가치를 창출하면서도 경제적 수익을 동시에 추구할 수 있는 모델을 제공합니다.
- 정책 목표 달성의 촉진: 정부의 주거복지 정책 및 사회 안정 목표 달성에 기여하며, 이는 궁극적으로 국가 경제에 긍정적인 영향을 미칩니다. 장기적으로는 주택 시장의 건전성 증진과 함께 국민들의 삶의 질 향상에도 도움을 줄 수 있습니다.
리츠를 활용한 이러한 접근 방식은 임대주택 시장뿐만 아니라 전반적인 부동산 시장의 안정과 성장에 기여하며, 다양한 경제적 및 사회적 이익을 창출할 수 있는 효과적인 수단이 될 수 있습니다.
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