여의도 대교아파트 재건축사업은 총 912세대 규모의 고층 주거단지로 조성될 예정이며, 신속통합기획을 통해 빠르게 진행되고 있습니다. 이 프로젝트는 49층의 고층 아파트와 다양한 생활 SOC 시설을 포함하며, 한강 조망권을 활용한 고급 주거지로 재탄생할 것입니다. 재건축 후 여의도 대교아파트의 시세는 인근 고급 아파트들과 유사하거나 그 이상으로 상승할 것으로 예상됩니다.
아래 그림 클릭하면 여의도 대교아파트 네이버부동산으로 들어갑니다
세대 수 및 진행 계획
1. 세대 수
- 총 세대 수: 여의도 대교아파트 재건축사업은 총 912세대 규모로 계획되었습니다.
- 이 중 공공주택은 144세대가 포함되어 있습니다.
- 나머지 세대는 일반 분양 세대로 구성되며, 다양한 주거 형태와 평형이 포함될 예정입니다.
- 건물 층수 및 용적률: 최고 49층의 고층 아파트 단지로 조성될 계획입니다.
- 용적률: 469% 이하로 설정되었으며, 이는 기존의 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역이 변경되면서 높은 용적률이 적용되었습니다.
2. 진행 계획
1) 신속통합기획 절차
- 신속통합기획 선정: 여의도 대교아파트는 서울시의 신속통합기획(Fast-Track) 대상지로 선정되어, 재건축 계획이 신속하게 진행되었습니다. 이 과정에서 복잡한 절차가 간소화되고, 계획 수립 및 승인 과정이 크게 단축되었습니다.
- 자문회의 및 심의: 2023년 9월, 최초 자문회의가 진행되었고, 약 11개월 만에 재건축 정비계획 심의가 완료되었습니다. 2024년 8월 23일, 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 재건축 정비계획 결정(변경) 및 경관심의(안)이 수정가결되었습니다.
2) 주요 개발 계획
- 용도지역 변경: 기존의 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역이 변경되었습니다. 이를 통해 더 높은 용적률과 건물 높이를 적용할 수 있게 되었으며, 고층 아파트 단지가 조성될 수 있는 기반이 마련되었습니다.
- 다양한 생활 SOC 시설 조성: 이번 재건축에서는 주민들의 생활 편의를 높이기 위해 다양한 생활 SOC(Social Overhead Capital) 시설이 포함될 예정입니다. 특히, 공공체육시설과 단지를 관통하는 공공보행통로가 조성되어, 지역 주민들이 쉽게 이용할 수 있는 편의 시설을 제공합니다.
- 노인복지시설 포함: 이번 재건축 계획에서는 초고령 사회로의 진입을 대비하여 재가노인복지시설(데이케어센터, 방문요양 서비스 등)을 공공기여시설로 확보하였습니다. 이는 노령 인구가 증가하는 사회적 변화에 대응하기 위한 중요한 계획 요소입니다.
3) 향후 일정
- 정비계획 고시: 2024년 9월에 정비계획 고시가 예정되어 있으며, 고시 후 본격적인 재건축 절차가 진행될 것입니다.
- 통합심의: 정비계획 고시 후, 건축, 교통, 교육 등 다양한 요소를 통합적으로 심의하는 통합심의 절차를 통해 건축계획이 확정될 예정입니다.
- 착공 및 완공: 건축계획 확정 이후에는 착공이 진행되며, 향후 몇 년간의 공사 과정을 거쳐 새로운 주거단지가 완성될 것입니다.
아래 그림 클릭하면 여의도 대교아파트 네이버부동산으로 들어갑니다
신속통합기획(안) 내용
1. 신속통합기획 선정 배경
- 신속통합기획 대상지 선정: 여의도 대교아파트는 2023년 7월, 서울시의 신속통합기획(Fast-Track) 대상지로 선정되었습니다. 이 선정은 재건축 절차의 신속한 진행을 위해 이뤄졌으며, 이를 통해 재건축 계획 수립과 심의 과정이 크게 단축되었습니다.
- 신속통합기획의 목적: 이 기획안의 주요 목적은 기존 재건축 절차의 복잡성과 장기화를 해결하고, 주민들이 원하는 바에 따라 신속하게 재건축을 진행함으로써 주거환경을 조속히 개선하는 데 있습니다.
2. 신속통합기획(안)의 주요 내용
1) 절차 간소화 및 심의 신속화
- 자문회의 및 심의 기간 단축: 신속통합기획 절차에 따라 여의도 대교아파트는 2023년 9월 최초 자문회의를 시작으로, 약 11개월 만에 정비계획 심의를 완료했습니다. 일반적인 재건축 프로젝트와 비교해볼 때, 상당히 빠른 속도로 진행된 것입니다.
- 수권분과위원회 심의: 2024년 8월 23일, 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 여의도 대교아파트 재건축 정비계획(변경)과 경관심의(안)이 수정가결되었습니다. 이로써 본격적인 재건축 사업 추진이 가능해졌습니다.
2) 용도지역 변경 및 용적률 확대
- 용도지역 변경: 기존의 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역이 변경되었습니다. 이 변경을 통해 높은 용적률이 적용될 수 있었으며, 이를 바탕으로 고층 아파트 건설이 가능해졌습니다.
- 용적률 적용: 용적률이 469% 이하로 설정되었습니다. 이는 준주거지역으로의 용도 변경에 따라 가능해진 높은 수치로, 최대 49층 높이의 아파트 단지가 조성될 수 있게 되었습니다.
3) 생활 SOC 및 공공기여시설
- 공공체육시설 및 보행통로: 신속통합기획(안)에서는 주민들의 생활 편의를 높이기 위해 공공체육시설이 조성될 계획입니다. 또한, 단지 중앙부를 관통하는 공공보행통로를 마련하여, 단지 내부와 외부를 연결하는 열린 공간을 제공합니다. 이는 지역 주민뿐만 아니라 인근 지역 주민들도 쉽게 접근할 수 있도록 설계되었습니다.
- 재가노인복지시설: 초고령 사회로의 진입을 대비해 재가노인복지시설(데이케어센터, 방문요양 서비스 등)이 공공기여시설로 포함되었습니다. 이는 고령화 사회의 요구에 대응하기 위해 기획된 중요한 요소로, 지역 사회의 복지 수준을 높이는 데 기여할 것입니다.
4) 주거 형태 다양화
- 다양한 주동 형태 및 평면 설계: 재건축 아파트 단지는 다양한 주동 형태와 평면 설계를 통해 주거 선택의 폭을 넓혔습니다. 특히, 여의도 대교아파트는 한강변의 수변 경관을 최대한 활용할 수 있도록 설계되었으며, 각기 다른 층수와 평면 구성을 통해 다양한 주거 수요를 반영했습니다.
- 주거 상업 복합: 일부 구역에서는 상업 기능과 주거 기능을 결합한 복합 건축이 도입될 예정입니다. 이는 단지 내에 생활 편의시설을 포함함으로써 주거지의 자족성을 높이고, 생활 편의성을 향상시킬 것입니다.
3. 향후 일정 및 진행 계획
- 정비계획 고시: 2024년 9월에 정비계획 고시가 예정되어 있으며, 고시 후 통합심의 절차를 통해 건축계획이 확정될 것입니다.
- 통합심의: 건축, 교통, 교육 등 다양한 요소를 고려한 통합심의가 진행되며, 이를 통해 구체적인 건축 계획이 수립됩니다. 통합심의는 재건축 사업의 진행을 더욱 신속하게 추진하기 위해 도입된 절차입니다.
- 착공 및 완공: 통합심의와 건축계획 확정 이후, 착공이 이루어질 예정입니다. 재건축 공사는 몇 년간의 기간을 거쳐 완료되며, 여의도 대교아파트는 새로운 고층 주거단지로 탈바꿈하게 됩니다.
아래 그림 클릭하면 여의도 대교아파트 네이버부동산으로 들어갑니다
주요 인프라
1. 교통 및 접근성 인프라
- 우수한 교통망: 여의도 대교아파트는 서울 지하철 5호선과 9호선이 지나는 여의도역과 가깝고, 여의나루역(5호선)도 인근에 위치해 있어 서울 도심과 수도권으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 이와 같은 우수한 교통망은 재건축 이후에도 주민들에게 높은 편리함을 제공할 것입니다.
- 한강변 접근성: 아파트 단지가 한강변에 위치해 있어, 한강을 따라 조성된 다양한 산책로와 자전거 도로를 쉽게 이용할 수 있습니다. 이는 주민들이 자연과 가까이에서 생활할 수 있는 환경을 제공하며, 건강한 라이프스타일을 지원합니다.
2. 생활 편의 인프라
- 공공체육시설: 재건축 계획에 따라 단지 내에 공공체육시설이 조성될 예정입니다. 이 시설은 지역 주민들이 다양한 스포츠와 여가 활동을 즐길 수 있는 공간을 제공하며, 주민들의 건강과 커뮤니티 활성화에 기여할 것입니다.
- 근린생활시설: 아파트 단지 내 및 주변에는 다양한 근린생활시설이 배치될 예정입니다. 여기에는 슈퍼마켓, 카페, 식당, 병원 등 주민들이 일상생활에서 필요한 다양한 상업시설이 포함될 것입니다. 이러한 시설들은 주민들에게 편리한 생활을 제공하고, 자족성을 높이는 역할을 할 것입니다.
- 상업 및 업무 시설 연계: 여의도는 서울의 주요 금융 중심지 중 하나로, 주변에는 다양한 오피스 빌딩과 상업 시설이 밀집해 있습니다. 이로 인해 재건축된 대교아파트는 직주근접의 장점을 누릴 수 있으며, 업무와 주거의 균형을 이루는 생활을 가능하게 할 것입니다.
3. 공공 및 사회복지 인프라
- 재가노인복지시설: 재건축 단지 내에 재가노인복지시설(데이케어센터, 방문요양 서비스 등)이 조성될 예정입니다. 이는 고령화 사회에 대응하기 위한 시설로, 지역 내 노인 인구에게 필요한 복지 서비스를 제공하게 됩니다. 이러한 시설은 노인들의 삶의 질을 높이고, 가족들의 부담을 덜어주는 역할을 할 것입니다.
- 공공보행통로: 단지 중앙부를 관통하는 공공보행통로가 조성될 계획입니다. 이 보행통로는 단지 내 주민들이 안전하고 편리하게 이동할 수 있도록 돕고, 외부 지역과의 접근성을 높여 단지와 지역사회의 연결성을 강화할 것입니다. 이는 단지를 더욱 개방적이고 소통 가능한 공간으로 만드는 데 기여합니다.
4. 환경 및 녹지 인프라
- 조경 및 녹지 공간: 재건축 단지 내에는 다양한 조경 및 녹지 공간이 조성될 예정입니다. 한강변의 자연환경과 조화를 이루는 설계를 통해, 주민들이 도심 속에서도 자연을 느끼며 쾌적한 생활을 할 수 있도록 지원합니다. 이러한 녹지 공간은 주민들의 휴식과 레크리에이션을 위한 중요한 장소가 될 것입니다.
- 수변 경관 활용: 여의도 대교아파트는 한강변에 위치해 있어, 재건축 설계에서 수변 경관을 최대한 활용할 계획입니다. 고층 아파트에서 한강을 조망할 수 있는 설계는 아파트의 가치를 높이며, 입주민들에게 도심 속에서 자연을 즐길 수 있는 특별한 주거 경험을 제공합니다.
5. 기타 인프라
- 주차 시설: 대규모 아파트 단지에 걸맞게 충분한 주차 시설이 계획되어 있습니다. 특히, 여의도와 같은 도심 지역에서는 주차 공간이 중요한 문제인데, 이를 충분히 고려하여 입주민들이 불편 없이 주차할 수 있도록 설계되었습니다.
- 첨단 보안 시스템: 재건축 아파트 단지에는 최신 첨단 보안 시스템이 도입될 예정입니다. 이는 입주민들의 안전을 최우선으로 고려한 설계로, CCTV, 출입통제 시스템 등 다양한 보안 시설이 포함될 것입니다.
아래 그림 클릭하면 여의도 대교아파트 네이버부동산으로 들어갑니다
인근 아파트 시세
1. 여의도 인근 주요 아파트 시세 (30평형 기준)
1) 여의도 시범아파트
- 현재 시세: 30평형(전용면적 84㎡) 기준으로 약 20억 원에서 23억 원 사이에 형성되어 있습니다.
- 특징: 여의도 내에서 가장 대표적인 아파트 단지 중 하나로, 학군과 교통, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 인기가 높습니다. 재건축 기대감으로 인해 시세가 꾸준히 상승하고 있으며, 여의도 대교아파트와 가까워 직접적인 시세 영향이 있을 수 있습니다.
2) 여의도 자이
- 현재 시세: 30평형 기준 22억 원에서 25억 원 수준입니다.
- 특징: 자이 브랜드의 고급 아파트로, 한강 조망권을 가진 세대가 많아 높은 시세를 유지하고 있습니다. 최신 시설과 우수한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어, 여의도 내에서도 고급 주거지로 평가받고 있습니다.
3) 여의도 한양아파트
- 현재 시세: 30평형 기준 18억 원에서 21억 원 사이입니다.
- 특징: 상대적으로 오래된 아파트 단지이지만, 여의도 내 핵심 위치에 있어 안정적인 수요를 보유하고 있습니다. 재건축 가능성도 거론되고 있어 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.
4) 여의도 국제금융센터(IFC) 인근 아파트
- 현재 시세: IFC 인근의 일부 고급 아파트들은 30평형 기준 23억 원에서 27억 원에 이르는 경우도 있습니다.
- 특징: 국제금융센터(IFC)와 가까운 위치 덕분에 직장인 수요가 매우 높습니다. 특히, 여의도 금융 중심지와의 접근성이 뛰어나 높은 시세를 유지하고 있습니다.
2. 인근 아파트 시세의 변화 요인
1) 한강 조망권
- 여의도 대교아파트와 인근 아파트들의 중요한 공통점 중 하나는 한강 조망권을 갖추고 있다는 점입니다. 한강 조망이 가능한 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 평균적으로 더 높은 시세를 형성하며, 특히 여의도 지역의 아파트들은 이 점이 강력한 가격 상승 요인으로 작용합니다.
2) 재건축 기대감
- 여의도 시범아파트, 한양아파트 등 오래된 아파트 단지들은 재건축 가능성이 높아지면서 시세 상승을 이어가고 있습니다. 여의도 대교아파트의 재건축이 완료되면, 인근 아파트들의 재건축 추진도 가속화될 가능성이 있어, 이로 인한 시세 상승이 예상됩니다.
3) 금융 중심지 효과
- 여의도는 서울의 금융 중심지로, 직장인 수요가 매우 높습니다. 이러한 수요는 여의도 지역의 아파트 시세를 지속적으로 높이는 주요 요인 중 하나입니다. 여의도 대교아파트가 재건축 후 고급 주거지로 재탄생하면, 이러한 수요는 더욱 강화될 것입니다.
3. 향후 시세 전망
1) 재건축 완료 후 시세 상승 가능성
- 여의도 대교아파트 재건축이 완료되면, 새롭게 조성된 고층 아파트 단지는 여의도 내에서도 고급 주거지로 평가받을 가능성이 큽니다. 인근 아파트 시세와 비교할 때, 재건축 후 여의도 대교아파트의 시세는 현재의 인근 고급 아파트들과 비슷한 수준(약 22억 원에서 25억 원 이상)에 도달할 것으로 예상됩니다.
2) 인프라 개선 효과
- 재건축 후 공공체육시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 추가로 조성되면서, 생활 편의성이 크게 개선될 것입니다. 이러한 인프라 개선은 여의도 대교아파트뿐만 아니라 인근 아파트들의 시세 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
3) 장기적인 투자 가치
- 여의도는 서울의 핵심 지역으로, 장기적으로 부동산 가치가 꾸준히 상승할 가능성이 높습니다. 특히, 여의도 대교아파트와 같은 재건축 사업이 성공적으로 완료되면, 이 지역의 부동산 시장은 더욱 활기를 띠고, 투자 가치가 높아질 것입니다.
아래 그림 클릭하면 여의도 대교아파트 네이버부동산으로 들어갑니다
향후 가격 전망
1. 재건축 효과에 따른 시세 상승
- 신축 아파트 프리미엄: 재건축이 완료되면, 여의도 대교아파트는 최신 설계와 고급 마감을 갖춘 신축 아파트로 탈바꿈하게 됩니다. 신축 아파트는 일반적으로 기존 노후 아파트보다 높은 가격으로 거래되며, 여의도 대교아파트 역시 재건축 후 신축 아파트 프리미엄이 반영되어 시세가 상승할 것으로 예상됩니다.
- 고층 아파트 프리미엄: 재건축 후 여의도 대교아파트는 최고 49층의 고층 아파트로 개발될 예정입니다. 고층 아파트는 특히 한강 조망권을 확보한 세대가 많아 시세 상승 요인이 됩니다. 여의도 지역 내에서 고층 주거 단지는 매우 높은 수요를 보이고 있어, 재건축 후 시세 상승이 유력합니다.
2. 여의도 지역의 특성과 부동산 시장 동향
- 여의도의 핵심 입지: 여의도는 서울의 금융 중심지이자 정치·행정의 핵심 지역으로, 안정적인 주거 수요가 존재합니다. 이러한 입지적 특성은 여의도 지역 아파트의 장기적인 시세 상승을 뒷받침합니다. 여의도 대교아파트는 이러한 핵심 지역에 위치해 있어 재건축 후 높은 시세를 유지할 가능성이 큽니다.
- 한강 조망권 프리미엄: 여의도 대교아파트는 한강변에 위치해 있어 한강 조망권을 가진 세대들이 많습니다. 한강 조망 아파트는 서울 부동산 시장에서 높은 가치를 인정받고 있으며, 여의도 대교아파트도 이러한 조망권 프리미엄을 반영하여 시세 상승이 예상됩니다.
3. 재건축 후 예상 시세
- 인근 아파트 시세와 비교: 여의도 대교아파트 인근의 주요 아파트들은 30평형 기준으로 약 20억 원에서 25억 원에 거래되고 있습니다. 재건축이 완료되면 여의도 대교아파트도 이와 유사하거나 더 높은 수준의 시세를 기록할 가능성이 큽니다. 특히, 고층 아파트로서의 가치를 반영하면, 최소 22억 원에서 27억 원 수준에 도달할 것으로 예상됩니다.
- 재건축 기대감 반영: 현재 재건축 사업이 진행 중인 점을 고려하면, 재건축 완료 전에도 기대감에 따라 시세가 상승할 가능성이 있습니다. 이러한 기대감은 투자자들의 관심을 끌며, 실수요자와 투자자의 수요 증가로 인해 시세가 미리 상승할 수 있습니다.
4. 향후 시세 상승 요인
- 생활 인프라 확충: 재건축 후 여의도 대교아파트는 공공체육시설, 상업시설, 근린생활시설 등 다양한 생활 인프라를 갖추게 됩니다. 이러한 인프라 확충은 주민들의 생활 편의성을 크게 높이고, 아파트의 가치를 더욱 증가시킬 것입니다.
- 금융 중심지의 지속적 성장: 여의도는 서울의 금융 중심지로서 계속해서 성장하고 있으며, 이에 따라 주거 수요도 꾸준히 증가하고 있습니다. 금융산업의 성장과 함께 여의도 지역의 주거지는 더욱 가치가 상승할 가능성이 큽니다.
- 고령화 사회 대응 시설: 재건축 아파트 단지 내에 재가노인복지시설 등이 포함되면서, 고령화 사회에 대응하는 복지 인프라가 강화됩니다. 이는 특정 계층의 수요를 추가로 창출할 수 있어, 시장 안정성과 장기적인 시세 상승에 기여할 것입니다.
5. 리스크 요인
- 부동산 정책 변화: 정부의 부동산 정책 변화에 따라 여의도 대교아파트의 시세가 영향을 받을 수 있습니다. 특히, 규제 강화나 세제 변화 등이 발생할 경우, 투자 수요가 감소할 수 있으며, 이는 시세에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
- 경제 상황: 전반적인 경제 상황, 특히 금리 인상이나 경기 침체 등은 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 요인들이 부동산 시장의 전반적인 활력을 저하시키면, 예상된 시세 상승폭이 제한될 수 있습니다.
아래 링크 클릭하면 재개발 재건축 세부정보 확인할 수 있습니다