신월7동 1구역 주택정비형 재개발사업은 약 2,890세대의 대규모 단지로 계획된 서울 서남권의 주요 개발 프로젝트입니다. 이 사업은 신속통합기획을 통해 빠르게 진행되며, 교통 인프라 확충, 녹지 네트워크 구축, 주거상업복합타운 조성 등을 통해 지역의 주거 환경을 획기적으로 개선할 것으로 기대됩니다. 이러한 변화는 인근 아파트 시세에도 큰 영향을 미치며, 향후 가격 상승 가능성이 높습니다.
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세대 수 및 진행 계획
세대 수
- 총 세대 수: 약 2,890세대
- 이 중 임대주택이 526세대 포함되어 있습니다.
- 건물 층수: 최고 15층으로 계획되었으며, 중층 중밀도의 특색 있는 주거 단지로 조성될 예정입니다.
- 용적률: 253.4% 이하로 설정되었으며, 이는 기존의 2종(7층) 일반주거지역에서 상향된 것입니다.
진행 계획
- 신속통합기획 선정: 이 지역은 2021년 말 신속통합기획 대상지로 선정되었습니다. 이후, 2023년 6월 신속통합기획 가이드라인이 확정되었으며, 이를 기반으로 관련 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차가 진행되었습니다.
- 서울시 도시계획위원회 심의: 2024년 8월 23일, 서울시 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 수권분과위원회에서 신월7동 1구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)이 수정가결되었습니다.
- 높이 제한 완화: 당초 이 지역은 인근 김포공항의 높이 제한으로 인해 11~12층 수준으로 개발이 가능했으나, 서울시와 구의 지속적인 협의를 통해 높이 제한을 완화하여 최고 15층까지 건설할 수 있는 여건이 마련되었습니다.
- 교통 및 인프라 확충: 기존의 도시 조직을 존중하면서도, 늘어나는 세대 수를 감안하여 진입도로 등 기반시설 확충 계획이 수립되었습니다. 주요 도로인 지양로와 남부순환로 70길을 중심으로 교통 동선을 고려한 토지이용계획이 포함되었습니다.
- 녹지 네트워크 구축: 인근 오솔길공원, 곰달래공원 등과 연계하여 녹지 보행 네트워크가 구축될 예정입니다. 이 계획은 주민들의 생활환경을 크게 개선할 것으로 기대됩니다.
- 주거상업복합타운 계획: 남부순환로변 일부 지역을 제3종 일반주거지역으로 지정하여 주거상업복합타운을 계획하였습니다. 이는 향후 목동선 신설역사(오솔길실버공원역)와의 연계를 고려한 것입니다.
향후 일정
- 2023년 6월: 신속통합기획 가이드라인 마련
- 2023년 10월 ~ 11월: 주민공람공고
- 2023년 12월: 구의회 의견 청취
- 2024년 8월 23일: 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 수정가결
- 2024년 하반기: 후속 행정 절차 및 고시 진행 예정
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신속통합기획(안) 내용
신속통합기획(안) 주요 내용
1. 높이 제한 완화
- 배경: 신월7동 1구역은 김포공항 인근에 위치해 있어, 항공기 운항과 관련된 고도 제한으로 인해 건물 높이가 제한되어 있었습니다. 당초에는 11~12층 정도의 높이로만 개발이 가능했습니다.
- 완화 내용: 서울시와 구청의 협의를 통해 지역의 높이 제한이 완화되었습니다. 이에 따라, 최대 건물 높이가 해발고도 57.86m에서 66.49m로 상향되었으며, 최고 15층까지 건설이 가능해졌습니다. 이로써 개발 여건이 대폭 개선되었고, 더 많은 세대 수용이 가능하게 되었습니다.
2. 녹지보행네트워크 구축
- 계획 배경: 신월7동 1구역은 인근에 여러 공원이 위치해 있어, 녹지와의 연계가 중요한 개발 요소로 고려되었습니다.
- 구체적 계획: 오솔길공원, 곰달래공원 등 기존 공원과 공공시설들을 연계하여 녹지 보행 네트워크를 구축할 계획입니다. 이 네트워크는 공원을 중심으로 한 보행자 전용 길을 포함하여 주민들이 쾌적하게 생활할 수 있는 환경을 조성하는 것을 목표로 합니다.
- 효과: 이 계획은 신월7동 1구역과 인접한 2구역과 함께 지역 전체에 공원녹지축을 형성하여, 주민들이 편리하게 이용할 수 있는 산책로로 순환되도록 설계되었습니다.
3. 교통 및 기반시설 확충
- 기반시설 확충 계획: 늘어나는 세대 수를 감안하여, 진입도로 등 기반시설 확충이 중요한 과제로 부각되었습니다.
- 구체적 계획: 주요 도로인 지양로와 남부순환로 70길을 중심으로 교통 동선을 고려한 토지이용계획이 수립되었습니다. 특히, 향후 목동선 신설역사(오솔길실버공원역)와의 연계도 고려하여, 남부순환로변 일부를 제3종 일반주거지역으로 지정해 주거상업복합타운으로 개발할 계획입니다.
4. 사회적 혼합배치(Social-Mix)
- 임대주택 계획: 이번 재개발에서는 2,890세대 중 526세대가 공공임대주택으로 계획되었습니다.
- Social-Mix 계획: 다양한 주거 수요를 반영하기 위해, 공공임대주택에는 중대형 평형도 포함되어 있습니다. 이는 사회적 혼합배치를 통해 다양한 계층이 함께 거주할 수 있는 주거환경을 조성하는 것을 목표로 합니다.
5. 주거환경 및 생활편의성 개선
- 보행녹지축 계획: 구역 내 보행 녹지축을 따라, 기존 신월7동 공공청사 및 신규 사회복지시설 2개소와 연계한 개방형 공동이용시설이 배치됩니다. 이는 가로 활성화에 기여하고, 지역 주민의 생활편의를 높이는 데 중점을 두고 있습니다.
- 근린생활시설 배치: 주요 생활가로인 지양로변에는 다양한 근린생활시설이 배치될 예정입니다. 이는 주민들이 일상 생활에서 편리하게 이용할 수 있는 상업 및 서비스 시설들을 제공할 계획입니다.
향후 진행 계획
- 신속통합기획(안)에 따라 신월7동 1구역의 개발 속도는 크게 빨라질 것으로 예상됩니다. 기존의 복잡한 행정 절차가 간소화되었기 때문에, 향후 사업 추진이 신속하게 이루어질 것으로 기대됩니다. 특히, 이번 기획안을 통해 지역 주민들의 생활환경이 대폭 개선될 것이며, 새로운 주거지로서의 가치를 높일 수 있을 것입니다.
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주요 인프라
1. 교통 인프라
- 진입도로 확충: 재개발 구역 내에서는 늘어나는 세대 수를 감안하여 기존의 도로망을 확충할 계획입니다. 특히, 주요 도로인 지양로와 남부순환로 70길을 중심으로 교통 동선을 고려한 토지이용계획이 수립되었습니다. 이를 통해 주민들의 이동 편의성을 크게 높일 수 있을 것으로 기대됩니다.
- 목동선 신설역사(오솔길실버공원역): 향후 목동선의 신설이 예정되어 있으며, 이 중 오솔길실버공원역이 신월7동 1구역과 연계될 예정입니다. 이는 주민들의 대중교통 접근성을 획기적으로 향상시킬 것으로 보입니다. 신설역사와의 연계는 지역의 가치를 높이는 중요한 요소가 될 것입니다.
2. 녹지 및 공원 인프라
- 오솔길공원과 곰달래공원 연계: 신월7동 1구역은 주변의 오솔길공원과 곰달래공원 등 기존 공원과 연계된 녹지 보행 네트워크를 구축할 계획입니다. 이를 통해 주민들은 도심 속에서도 쾌적한 녹지를 즐길 수 있게 되며, 이 네트워크는 산책로로 순환될 수 있도록 설계되었습니다.
- 보행녹지축: 구역 내에서는 오솔길공원과 곰달래공원을 연계하여 보행녹지축을 조성합니다. 이 녹지축은 주민들이 안전하고 쾌적하게 보행할 수 있는 환경을 제공하며, 이는 단순한 주거지 이상의 가치를 지닌 생활환경을 조성하는 데 중요한 역할을 합니다.
3. 공공시설 및 사회복지시설
- 신월7동 공공청사 및 사회복지시설: 재개발 구역 내에서는 기존의 신월7동 공공청사와 함께, 신규 사회복지시설 2개소가 추가로 건립될 예정입니다. 이들 시설은 지역 주민들에게 다양한 사회복지 서비스를 제공하며, 보행녹지축과 연계하여 지역 사회와의 연결성을 강화할 것입니다.
- 개방형 공동이용시설: 보행녹지축의 저층부에는 개방형 공동이용시설이 배치될 예정입니다. 이 시설들은 가로 활성화에 기여하며, 지역 주민들이 함께 이용할 수 있는 공간으로 활용될 것입니다.
4. 상업 및 생활 인프라
- 근린생활시설 배치: 재개발 구역의 주요 생활가로인 지양로변에는 다양한 근린생활시설이 배치될 예정입니다. 이러한 시설들은 주민들이 일상 생활에서 필요로 하는 쇼핑, 식사, 의료 등의 서비스를 제공하게 됩니다. 근린생활시설의 확충은 주민들의 생활 편의성을 높이고, 지역 경제 활성화에도 기여할 것입니다.
- 주거상업복합타운 계획: 남부순환로변 일부 지역을 제3종 일반주거지역으로 지정하여 주거상업복합타운으로 개발할 계획입니다. 이 복합타운은 상업시설과 주거시설이 함께 조성되며, 이는 목동선 신설역사와의 연계로 인해 더욱 활성화될 것입니다.
5. 기타 인프라 개선
- 기반시설 확충: 재개발 과정에서 지역 내 기반시설이 전반적으로 확충될 예정입니다. 이에는 도로, 상하수도, 전기, 가스 등 기본적인 인프라뿐만 아니라, 주민들이 일상적으로 이용하는 공공시설들이 포함됩니다.
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인근 아파트 시세
인근 아파트 시세 (30평형 기준)
- 신월동 일대 아파트 시세
- 현재 시세: 신월동 일대의 30평형(전용면적 84㎡) 아파트 시세는 대략 9억 원에서 11억 원 사이로 형성되어 있습니다. 최근 몇 년간 꾸준한 상승세를 보였으며, 특히 재개발 소식이 발표된 이후 시세가 점진적으로 상승하고 있는 추세입니다.
- 대표 아파트:
- 신월삼익아파트: 30평형 기준으로 약 9.5억 원에서 10.5억 원의 시세를 보이고 있습니다.
- 신월센트럴아이파크: 이 아파트는 상대적으로 최근에 지어졌으며, 30평형 기준으로 약 10억 원에서 11억 원의 시세를 형성하고 있습니다.
- 신월두산위브: 30평형 시세는 약 9억 원에서 10억 원 사이로 형성되어 있습니다.
- 목동 인근 아파트 시세
- 신월동에서 가까운 목동 지역의 아파트 시세는 상대적으로 더 높은 수준입니다. 목동은 학군과 교통의 장점으로 인해 서울에서 인기 있는 주거지 중 하나입니다.
- 현재 시세: 목동 일대의 30평형 아파트 시세는 대략 15억 원에서 20억 원 사이로 형성되어 있습니다.
- 대표 아파트:
- 목동신시가지아파트: 30평형 기준으로 17억 원에서 19억 원 사이의 시세를 보입니다.
시세 변화 요인
- 재개발 추진 영향: 신월7동 1구역의 재개발 계획이 발표되면서, 인근 아파트 시세에도 영향을 미치고 있습니다. 특히, 재개발이 완료되면 해당 지역의 전반적인 주거 환경이 크게 개선될 것으로 예상되기 때문에, 시세 상승이 불가피할 것으로 보입니다.
- 교통 인프라 확충: 향후 목동선 신설역사(오솔길실버공원역)가 개통되면, 신월동 일대의 교통 편의성이 크게 향상될 예정입니다. 이는 신월동 일대 아파트 시세 상승의 주요 요인 중 하나가 될 것입니다.
- 주거 환경 개선: 신월7동 1구역 재개발을 통해 공원, 상업시설, 공공시설 등 생활 인프라가 대폭 개선될 예정입니다. 이는 해당 지역의 주거 만족도를 높이며, 인근 아파트의 매력을 더욱 증가시킬 것입니다.
향후 전망
- 신월동 시세 상승 가능성: 재개발이 완료되고 새 아파트 단지가 들어서면, 신월동 일대의 시세는 목동과의 격차를 좁히며 상승할 가능성이 큽니다. 특히, 새롭게 조성되는 인프라와 교통 편의성 증가는 지역의 가치를 높일 것이므로, 재개발 전후로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
- 투자 가치: 현재 신월동 일대 아파트를 보유하고 있는 경우, 재개발 이후 시세 상승을 기대할 수 있으며, 중장기적인 투자 가치가 높다고 평가됩니다. 향후 시세 상승을 고려해 볼 때, 신월7동 1구역 인근 아파트는 유망한 투자처로 주목받을 것입니다.
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향후 가격 전망
1. 재개발 효과
- 새 아파트 단지의 프리미엄: 재개발이 완료되면 신월7동 1구역에는 약 2,890세대의 새로운 아파트 단지가 들어서게 됩니다. 이러한 대규모 개발은 신축 아파트 프리미엄을 가져올 것으로 예상되며, 이는 가격 상승의 중요한 요소가 됩니다. 신축 아파트는 기존의 노후 아파트보다 훨씬 높은 가격으로 거래되는 경향이 있습니다.
- 주거 환경 개선: 신월7동 1구역은 재개발을 통해 녹지, 공원, 상업시설, 공공시설 등이 크게 개선될 예정입니다. 이러한 환경 개선은 해당 지역의 주거 만족도를 높이며, 부동산 가치 상승으로 이어질 것입니다. 특히, 공원과 연계된 녹지 보행 네트워크와 같은 계획은 거주자들에게 쾌적한 생활 환경을 제공하여, 아파트 가격 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
2. 교통 인프라 확충
- 목동선 신설역사(오솔길실버공원역): 향후 목동선의 개통이 예정되어 있으며, 신월7동 1구역 인근에 오솔길실버공원역이 신설될 계획입니다. 이 역은 신월7동 1구역 주민들의 대중교통 접근성을 크게 개선할 것입니다. 대중교통 편의성이 향상되면 해당 지역의 아파트 수요가 증가하게 되고, 이는 자연스럽게 시세 상승으로 이어질 가능성이 큽니다.
- 도로망 개선: 신월7동 1구역 내의 지양로, 남부순환로 70길 등의 도로망이 확충되면서, 차량 접근성도 크게 향상될 예정입니다. 이러한 교통 인프라의 개선은 해당 지역의 접근성을 높이고, 거주지로서의 매력을 강화시켜 가격 상승에 기여할 것입니다.
3. 주변 시세와의 격차 해소
- 인근 지역 시세 비교: 현재 신월7동 일대의 아파트 시세는 30평형 기준으로 9억 원에서 11억 원 정도로 형성되어 있습니다. 반면, 인근 목동 지역의 시세는 15억 원에서 20억 원 사이로 훨씬 높습니다. 신월7동 1구역이 재개발을 통해 현대적인 주거단지로 탈바꿈하게 되면, 이러한 시세 격차가 줄어들 가능성이 높습니다. 이는 신월7동 일대의 시세가 목동 수준으로 접근할 수 있음을 의미하며, 향후 가격 상승의 중요한 근거가 됩니다.
- 주변 인프라 개발과 연계: 목동선 개통과 같은 대규모 교통 인프라 개발은 신월7동과 인근 목동 지역의 연계성을 강화할 것입니다. 이로 인해 신월7동 1구역이 목동의 주거지 대안으로 부상할 가능성이 있으며, 이는 추가적인 시세 상승을 이끌어낼 수 있습니다.
4. 사회적 혼합배치(Social-Mix)와 다양한 주거 수요 대응
- 임대주택 포함: 신월7동 1구역에는 526세대의 공공임대주택이 포함되어 있습니다. 이들 임대주택은 중대형 평형도 포함하여 다양한 주거 수요에 대응할 수 있도록 설계되었습니다. 이러한 Social-Mix 계획은 지역 내 다양한 계층이 함께 거주할 수 있는 환경을 조성하고, 안정적인 수요를 확보할 수 있어 장기적으로 시세 안정성 및 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
5. 시장 요인
- 서울 부동산 시장의 전반적인 상승세: 서울 부동산 시장은 장기적인 상승세를 보이고 있으며, 특히 재개발 및 재건축이 활발한 지역에서는 가격 상승 폭이 더 큰 편입니다. 신월7동 1구역도 이러한 시장 흐름에 따라 재개발 완료 후에는 상당한 가격 상승을 기대할 수 있습니다.
- 투자 수요 증가: 재개발 지역은 일반적으로 투자자들에게 매력적인 투자처로 간주됩니다. 특히 신월7동 1구역처럼 교통, 생활 인프라가 확충되고 있는 지역은 중장기적으로 높은 투자 수익을 기대할 수 있어, 투자 수요가 증가할 가능성이 큽니다. 이는 자연스럽게 시세 상승으로 이어질 것입니다.
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